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Locaux commerciaux : diagnostics obligatoires différents d’un logement
Vente d’un commerce, bail commercial, changement d’activité… Les diagnostics d’un local commercial ne sont pas ceux d’un logement. Entre DPE tertiaire, amiante (vente et avant travaux), ERP/ENSA, termites, Carrez et spécificités sécurité/ERP, voici le mode d’emploi 2025 pour un dossier opposable et complet. Pour le panorama général des obligations, consultez notre guide des diagnostics immobiliers obligatoires.
En un coup d’œil
Logement vs local commercial : différences clés
| Pièce / Diagnostic | Logement (vente/location) | Local commercial (vente/bail commer.) | Commentaires |
|---|---|---|---|
| DPE | Obligatoire (résidentiel) | Obligatoire si chauffage/climatisation (DPE tertiaire) | Affichage en annonce et annexe au contrat |
| Plomb (CREP) | Oui (avant 1949) | Non pour bail commercial | Mesure le plomb des revêtements en habitation |
| Électricité/Gaz | Oui si installations > 15 ans | Non imposés au bail commercial | Fortement conseillés (assureur/sécurité) |
| Amiante (vente) | Oui si permis < 07/1997 | Oui si permis < 07/1997 | État d’amiante à annexer au dossier |
| Amiante avant travaux | Oui si chantier impactant matériaux | Oui pour tout chantier susceptible d’exposer | Repérage RAT, plan de retrait/SS3/SS4 le cas échéant |
| Termites | Oui si zone d’arrêté | Oui si zone d’arrêté | Valable 6 mois |
| ERP (État des risques) | Oui | Oui | À jour (≤ 6 mois) à la signature |
| ENSA (bruit aérien) | Oui si PEB | Oui si PEB | Information des nuisances aériennes |
| Carrez (vente en copro) | Oui | Oui | Carrez s’applique aux lots (habitation, bureaux/commerce) |
| Loi Boutin (surface habitable) | Oui en location | Non (bail commercial) | En bail commercial, on parle de surface utile/locative |
Vente d’un local : DDT à constituer
Check-list vendeur
- DPE tertiaire (si chauffage/clim).
- État d’amiante si permis < 07/1997.
- Termites si zone.
- ERP (≤ 6 mois) + ENSA si PEB.
- Mesurage Carrez (copropriété).
- Électricité/Gaz (non obligatoires mais sécurisants).
Pièces complémentaires
- Plans, notices techniques, certificats (désenfumage/SSI, si existants).
- Dossier syndic (DTA commun, PV d’AG, carnet d’entretien, état daté).
- Historique travaux (factures, DOE) utile en négociation.
Bail commercial : pièces à remettre au preneur
À annexer
- DPE tertiaire si local chauffé/climatisé.
- ERP (≤ 6 mois) + ENSA si PEB.
- État d’amiante (si immeuble < 07/1997).
Souvent requis par l’assureur
- Contrôle électricité/gaz (sécurité, conformité).
- Attestations entretien VMC/extraction (restauration).
- Conformité désenfumage/SSI si ERP (ouverture au public).
Avant travaux : repérages sécurité et obligations
Repérages indispensables
- Amiante avant travaux (RAT) : obligatoire si matériaux susceptibles d’en contenir.
- Plomb avant travaux : recommandé si immeuble < 1949.
- En démolition partielle : repérage démolition (plus étendu).
Pourquoi c’est critique
- Évite arrêts de chantier, surcoûts et risques pénaux.
- Conditionne les modes opératoires (SS3/SS4) et la filière déchets.
- Protège salariés/occupants et sécurise l’assurabilité.
Copropriété : Carrez, parties communes & DTA
Mesurage
- Carrez requis pour la vente du lot (y compris commercial/bureau).
- La loi Boutin ne s’applique pas en bail commercial.
Parties communes
- Le DTA amiante des communs complète votre état d’amiante du lot.
- Communiquez les travaux votés (façades, toitures, chaufferie).
Énergie & charges
- En immeuble mixte, un DPE immeuble (parties communes) éclaire les charges (chauffage/clim, ventilation).
- Utile en vente pour rassurer l’acheteur bailleur.
Validités & cas particuliers
| Diagnostic | Validité pratique | Notes |
|---|---|---|
| DPE tertiaire | 10 ans (sauf travaux majeurs) | Affichage en annonce, annexe au contrat |
| Amiante (vente) | Sans limite si négatif | Mettre à jour en cas de travaux |
| Termites | 6 mois | Uniquement en zone d’arrêté |
| ERP | 6 mois à la signature | Régénérer si changement de zonage |
| ENSA | — | Information si parcelle en PEB |
| Carrez | Illimité | Re-mesurer si travaux modifiant la surface |
Erreurs fréquentes et comment les éviter
- Confondre DPE tertiaire et DPE logement (méthodes/affichages différents).
- Oublier le RAT amiante avant travaux (arrêts de chantier, surcoûts).
- Annexer un ERP périmé (> 6 mois) à la signature.
- Prendre la loi Boutin ou les diagnostics élec/gaz pour obligatoires en bail commercial (ils ne le sont pas, mais restent recommandés).
- Négliger l’ENSA en zone aéroportuaire (PEB).
À propos du Cabinet Sikoutris
Cabinet Sikoutris accompagne les propriétaires de locaux commerciaux partout en France pour constituer un dossier prêt à signer : DPE tertiaire, état d’amiante, RAT avant travaux, ERP/ENSA, termites, Carrez et coordination des pièces issues du syndic. Nos rapports sont lisibles, cartographiés et acceptés par notaires, agences et assureurs — avec une présentation alignée sur le dossier de diagnostics immobiliers obligatoires.
FAQ diagnostics locaux commerciaux
Le CREP (plomb) est-il requis en bail commercial ?
Non. Le CREP vise l’habitation pour les immeubles antérieurs à 1949. Il n’est pas exigé en bail commercial.
Le DPE tertiaire est-il toujours obligatoire ?
Oui si le local est chauffé ou climatisé. Il doit figurer en annonce et être annexé au bail/à la promesse.
Dois-je fournir électricité/gaz en bail commercial ?
Pas d’obligation réglementaire, mais ces contrôles sont recommandés pour la sécurité et l’assurabilité, surtout en restauration/accueil du public.
Le Carrez s’applique-t-il aux commerces ?
Oui, pour la vente d’un lot en copropriété (habitation, bureaux, commerces).
Sources officielles
- Service-Public — Dossier de diagnostics techniques (vente/location)
- Ministère — Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Service-Public — État des risques (ERP)
- Service-Public — Diagnostic termites
Toujours vérifier la version en vigueur des textes au jour de l’annonce et de la signature (vente ou bail commercial).
Auteur & garanties
Auteur : Équipe Diagnostic Immobilier 13 — DPE tertiaire, amiante/RAT, ERP, termites, Carrez, dossiers vente & bail commercial.
Mise à jour : 13 octobre 2025.
