Diagnostic plomb : bâtiments concernés et normes à respecter en 2026
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mars 2, 2026Votre logement est classé F ou G au DPE ? Ou au contraire A ou B, ce qui représente un vrai atout à la revente ? En Provence et dans les Bouches-du-Rhône, la répartition des étiquettes énergétiques suit des tendances bien spécifiques. Ce guide s’appuie sur les données officielles de l’ADEME publiées sur data.gouv.fr — le jeu de données DPE Logements existants (depuis juillet 2021) — pour dresser un état des lieux chiffré du parc immobilier du département 13.
Ce que dit la loi sur le DPE en 2026
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire depuis plusieurs années dans les transactions immobilières, mais son rôle a considérablement évolué. Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 :
- Les logements classés G (consommation supérieure à 420 kWh/m²/an) sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 pour les nouveaux baux
- Les logements classés F seront concernés par cette interdiction à partir du 1er janvier 2028
- Les logements classés E seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2034
- Le DPE est opposable depuis juillet 2021 : en cas d’erreur, l’acheteur peut se retourner contre le diagnostiqueur ou le vendeur
Ces réformes ont profondément changé la donne pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers en PACA. Dans les Bouches-du-Rhône, où une part significative du parc date d’avant les premières réglementations thermiques, l’enjeu est particulièrement important.
Statistiques DPE dans le département 13 : ce que montrent les données ADEME
Les données du jeu de données DPE Logements existants (ADEME / data.gouv.fr) permettent d’établir une photographie du parc immobilier français département par département. Pour les Bouches-du-Rhône, plusieurs tendances se dégagent.
Répartition estimée des classes énergétiques dans le 13
| Classe DPE | Étiquette | Consommation (kWh/m²/an) | Part estimée du parc 13 |
|---|---|---|---|
| A | Très performant | < 70 | ~3 % |
| B | Performant | 70 – 110 | ~7 % |
| C | Assez bon | 111 – 180 | ~15 % |
| D | Moyen | 181 – 250 | ~28 % |
| E | Peu performant | 251 – 330 | ~22 % |
| F | Mauvais | 331 – 420 | ~14 % |
| G | Très mauvais | > 420 | ~11 % |
Sources : estimations basées sur les données nationales ADEME et les caractéristiques du parc provençal (âge du bâti, typologies). Pour les données précises par commune, consulter le jeu de données officiel sur data.gouv.fr.
Environ 25 % du parc immobilier des Bouches-du-Rhône est classé F ou G — les « passoires thermiques ». C’est légèrement supérieur à la moyenne nationale (~17 %), ce qui s’explique par plusieurs facteurs propres à la région : une majorité de logements construits avant 1975 dans les centres-villes anciens (Marseille, Aix, Arles), des maisons individuelles mal isolées dans les zones péri-urbaines, et une architecture traditionnelle méditerranéenne (pierres, tuiles) dont les performances thermiques sont souvent insuffisantes selon les critères actuels.
Tableau des principales communes du département 13
Voici un tableau des principales communes des Bouches-du-Rhône avec des estimations sur la composition de leur parc immobilier et les enjeux DPE spécifiques :
| Commune | Population | Enjeux DPE spécifiques | Proportion passoires thermiques estimée |
|---|---|---|---|
| Marseille | 870 000 | Centre-ville ancien (1er-7e), immeubles haussmanniens, logements sociaux 1970s | ~28 % |
| Aix-en-Provence | 145 000 | Vieille ville (17e-18e siècle), maisons de maître, villas années 60-70 | ~20 % |
| Arles | 52 000 | Bâti ancien protégé, rénovation contrainte en zone historique | ~35 % |
| Martigues | 49 000 | Parc locatif privé années 1970-1980, maisons individuelles peu isolées | ~27 % |
| Aubagne | 47 000 | Maisons individuelles péri-urbaines, constructions 1960-1990 | ~22 % |
| Salon-de-Provence | 44 000 | Logements collectifs années 1970, maisons de plain-pied | ~24 % |
| Istres | 43 000 | Ville nouvelle (1970s), logements collectifs peu rénovés | ~20 % |
| Vitrolles | 36 000 | Zone périurbaine, maisons individuelles 1980-1990 | ~19 % |
| La Ciotat | 36 000 | Front de mer, appartements anciens, villas des années 1960 | ~25 % |
| Fos-sur-Mer | 16 000 | Parc industriel, maisons ouvrières, logements récents zone portuaire | ~18 % |
DPE classes A et B : les logements les plus performants dans le 13
Environ 10 % du parc des Bouches-du-Rhône est classé A ou B — un chiffre en progression constante grâce aux rénovations et aux nouvelles constructions RT 2012 et RE 2020. Ces logements se concentrent principalement :
- Dans les nouvelles constructions (permis de construire après 2012) en zone périurbaine et dans les quartiers en développement (Euro-Méditerranée à Marseille, zones d’aménagement d’Aix, de Vitrolles)
- Dans les logements ayant bénéficié d’une rénovation complète (isolation des murs par l’extérieur, pompe à chaleur, double vitrage) — souvent dans le cadre de MaPrimeRénov’ ou des CEE
- Dans certaines résidences étudiantes et EHPAD récents qui atteignent systématiquement la classe A ou B
Un classement A ou B représente un vrai avantage commercial. Les études notariales montrent une décote de 5 à 15 % pour les logements F-G par rapport aux logements C-D similaires, et à l’inverse une prime de valeur de 3 à 7 % pour les A-B.
Impact du DPE sur la valeur immobilière dans les Bouches-du-Rhône
Le DPE est devenu un critère de valeur aussi important que la surface ou la localisation. Quelques ordres de grandeur :
- Un appartement classé G à Marseille (ex : T3 de 65 m² centre-ville, 200 000 €) perdrait entre 10 000 et 30 000 € de valeur par rapport au même bien classé D, selon les estimations des agents immobiliers locaux
- La contrainte locative sur les G dès 2025 a mécaniquement déprimé les prix de certains studios anciens du panier, qui se retrouvent inlouables sans rénovation
- À l’inverse, les biens A-B se vendent plus vite et avec moins de négociation, même dans un marché atone
Faire réaliser son DPE dans les Bouches-du-Rhône
Le DPE doit obligatoirement être réalisé par un diagnostiqueur certifié. En Provence et dans le département 13, les délais varient selon la période (printemps = haute saison des ventes) et la localisation.
Pour une réalisation rapide de votre diagnostic dans les Bouches-du-Rhône, plusieurs critères sont à vérifier :
- Certification valide : vérifiable sur le site annuaire-diagnostiqueurs.ademe.fr
- Connaissance du bâti local : les caractéristiques constructives propres à la Provence (pisé, toiture en tuiles canal, doublage intérieur traditionnel) nécessitent une expertise spécifique
- Délai d’intervention : idéalement sous 48-72h pour ne pas bloquer une transaction
- Remise du rapport signé dans les meilleurs délais pour la mise en ligne de l’annonce
Consultez notre page dédiée pour obtenir un devis gratuit et rapide pour un diagnostic DPE dans les Bouches-du-Rhône — intervention possible à Marseille, Aix-en-Provence, Aubagne, Martigues, Salon, Istres et sur l’ensemble du département 13.
FAQ — DPE et Bouches-du-Rhône
Le DPE est-il obligatoire pour louer un logement dans le 13 ?
Oui. Le DPE est obligatoire pour toute mise en location depuis 2006. Sa validité est de 10 ans (sauf mentions contraires ou travaux de rénovation). Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : un locataire peut contester une étiquette inexacte. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023.
Quels logements sont exemptés de DPE dans les Bouches-du-Rhône ?
Quelques catégories restent exemptées : les constructions provisoires (usage inférieur à 2 ans), les bâtiments agricoles sans chauffage, les monuments historiques classés, et les logements utilisés moins de 4 mois par an. Dans la pratique, l’immense majorité des logements des Bouches-du-Rhône est soumise à l’obligation.
Combien coûte un DPE dans les Bouches-du-Rhône ?
Le prix d’un DPE varie entre 100 € et 250 € selon la surface et la complexité du bien. Dans le 13, les tarifs sont dans la moyenne nationale. Il est fortement recommandé de ne pas choisir un diagnostiqueur uniquement sur le prix — la qualité du rapport (et sa capacité à résister à une contestation) dépend de l’expertise du professionnel.
Comment vérifier la classe DPE d’un bien avant d’acheter ?
Le DPE doit être fourni avant toute visite dans le cadre d’une vente. L’étiquette énergie doit figurer dans l’annonce immobilière (obligation légale). Vous pouvez également consulter le registre national des DPE sur l’observatoire ADEME en saisissant l’adresse du bien.
