Diagnostic immobilier dans les Bouches-du-Rhône : guide complet

Le diagnostic immobilier dans les Bouches-du-Rhône obéit aux mêmes règles nationales que partout en France, mais le département 13 présente des spécificités locales qui influencent directement les diagnostics requis et leur coût. Entre les zones termites, les risques sismiques, la proximité de sites industriels classés Seveso et un parc immobilier très hétérogène — de la bastide provençale aux grands ensembles urbains —, le DDT d’un bien dans les Bouches-du-Rhône peut varier sensiblement d’une commune à l’autre.

Que vous vendiez à Aix-en-Provence, à Martigues, à Aubagne ou à Salon-de-Provence, ce guide fait le point sur toutes les obligations, les particularités du département et les prix pratiqués en 2026.

Les diagnostics obligatoires dans les Bouches-du-Rhône

La liste des diagnostics requis pour une vente ou une location dépend de l’âge du bien, de sa localisation exacte et du type de transaction. Voici le tableau récapitulatif :

Les spécificités du département des Bouches-du-Rhône

Zones termites : un département largement concerné

Contrairement à ce que beaucoup pensent, les termites ne sont pas un problème réservé au sud-ouest. Dans les Bouches-du-Rhône, plusieurs communes sont classées en zone termites par arrêté préfectoral, dont l’intégralité de Marseille, Aix-en-Provence, Aubagne, La Ciotat, Cassis et de nombreuses communes de la vallée de l’Huveaune.

Si votre bien est situé dans une commune classée, le diagnostic termites est obligatoire pour toute vente. Il n’est valable que 6 mois — un détail important si votre vente prend plus de temps que prévu. Vérifiez le statut de votre commune sur le site de la préfecture des Bouches-du-Rhône.

Risques naturels et technologiques

Le département 13 cumule un nombre inhabituel de risques qui impactent l’État des Risques et Pollutions (ERP) :

• Risque sismique — La quasi-totalité du département est en zone 4 (modérée), certaines communes en zone 3
• Feux de forêt — Les collines et massifs (Calanques, Étoile, Sainte-Victoire, Alpilles) génèrent un risque important pour les propriétés en lisière
• Inondation — Les communes traversées par l’Arc, l’Huveaune ou le Rhône ont des zones inondables identifiées (PPRi)
• Risque industriel — La zone de Fos-sur-Mer/étang de Berre concentre des sites Seveso qui imposent des PPRT affectant les communes voisines (Martigues, Fos, Berre-l’Étang, Châteauneuf-les-Martigues)
• Risque minier — L’ancien bassin minier de Gardanne/Gréasque est concerné par des risques d’effondrement

L’ERP doit mentionner tous ces risques. Il est téléchargeable gratuitement sur le site Géorisques, mais les diagnostiqueurs le fournissent aussi dans le cadre du pack.

Le diagnostic bruit : attention à la zone aéroportuaire

L’aéroport de Marseille-Provence (Marignane) génère un Plan d’Exposition au Bruit (PEB) qui concerne plusieurs communes : Marignane, Vitrolles, les Pennes-Mirabeau, une partie de Marseille (quartiers nord). Si votre bien est dans cette zone, le diagnostic bruit est obligatoire et doit informer l’acquéreur ou le locataire de l’exposition sonore.

Prix des diagnostics dans les Bouches-du-Rhône par type de bien

Les tarifs varient selon la localisation (Marseille centre vs communes rurales), la taille du bien et le nombre de diagnostics nécessaires :

Appartement T2-T3 (40-70 m²)

• Pack vente complet : 350 € – 500 €
• Pack location : 200 € – 350 €

Maison 3-4 pièces (80-120 m²)

• Pack vente complet : 450 € – 650 €
• Pack location : 250 € – 400 €

Grande propriété / bastide (150+ m²)

• Pack vente complet : 600 € – 900 €
• Spécificités : surface importante, possible assainissement individuel, dépendances à diagnostiquer

Les frais de déplacement sont généralement inclus pour les interventions dans les grandes villes (Marseille, Aix, Aubagne). Pour les communes plus éloignées comme Saint-Rémy-de-Provence, Arles ou les villages de l’arrière-pays, certains diagnostiqueurs facturent un supplément.

Commune par commune : les principales villes du 13

Marseille

Plus grande ville du département, Marseille concentre tous les types de diagnostics. Le parc immobilier ancien du centre nécessite quasi systématiquement amiante, plomb, électricité et gaz en plus du DPE. Zone termites sur l’intégralité de la commune. Pour un guide détaillé, consultez notre article sur le diagnostic immobilier à Marseille.

Aix-en-Provence

Le centre historique d’Aix regorge d’immeubles anciens (XVIIe-XVIIIe) avec les mêmes problématiques que Marseille : amiante, plomb, installations électriques vétustes. Zone termites également. Les prix sont légèrement supérieurs à la moyenne départementale.

Aubagne et La Ciotat

Ces deux villes connaissent un fort développement immobilier. Les quartiers anciens nécessitent les diagnostics classiques, tandis que les programmes neufs se limitent au DPE et à l’ERP. Zone termites confirmée pour les deux communes.

Martigues, Fos-sur-Mer, Istres

La particularité de ce secteur, c’est le risque technologique lié à la zone industrialo-portuaire de Fos. Les PPRT (Plans de Prévention des Risques Technologiques) impactent directement certaines zones constructibles. L’ERP de ces communes est souvent plus chargé qu’ailleurs.

Comment choisir un diagnostiqueur dans les Bouches-du-Rhône ?

1. Vérifier la certification COFRAC — Indispensable. Un diagnostic réalisé par un professionnel non certifié n’a aucune valeur légale
2. Demander plusieurs devis — Les écarts de prix peuvent atteindre 30 à 40 % pour le même périmètre
3. Privilégier un professionnel local — Un diagnostiqueur basé dans le 13 connaît les spécificités du bâti local et les zones à risques
4. Vérifier l’assurance RC Pro — Obligatoire et doit couvrir la totalité des diagnostics réalisés
5. Consulter les avis en ligne — Mais croiser plusieurs sources (Google, Pages Jaunes, bouche-à-oreille)

FAQ — Diagnostic immobilier Bouches-du-Rhône

Combien de temps faut-il prévoir pour réaliser tous les diagnostics ?

La visite technique dure entre 1h et 3h selon la taille du bien et le nombre de diagnostics. Les rapports sont envoyés sous 24 à 72h. Prévoyez au minimum une semaine entre la prise de rendez-vous et la réception des documents finaux — plus en période chargée (avril-septembre).

Les diagnostics sont-ils les mêmes pour un terrain à bâtir ?

Non. Pour la vente d’un terrain, seul l’État des Risques et Pollutions (ERP) est obligatoire, plus éventuellement une étude de sol (loi Élan) en zone argileuse — ce qui concerne certains secteurs des Bouches-du-Rhône, notamment autour de Salon-de-Provence et dans la Crau.

Un diagnostic réalisé à Marseille est-il valable si je déménage à Aix ?

Non. Les diagnostics sont attachés au bien immobilier, pas au propriétaire. Si vous vendez un appartement à Marseille et en achetez un à Aix-en-Provence, les diagnostics de votre ancien logement ne s’appliquent évidemment pas au nouveau. Chaque bien nécessite ses propres diagnostics.

Pour conclure

Le diagnostic immobilier dans les Bouches-du-Rhône présente des particularités liées à la géographie du département : zones termites étendues, risques sismiques, exposition industrielle autour de l’étang de Berre, bruit aéroportuaire à Marignane… Autant de facteurs qui rendent le DDT potentiellement plus complexe qu’ailleurs. Anticipez vos diagnostics, comparez les devis, et surtout, choisissez un diagnostiqueur certifié qui connaît le territoire.

Pour approfondir, découvrez nos articles sur le DPE à Marseille et le diagnostic amiante dans le 13.