DPE obligatoire 2026 : tout ce qui change pour les propriétaires à Marseille
mars 18, 2026
Vous préparez une vente ou une location et vous voulez anticiper le coût des diagnostics ? Voici les prix pratiqués en 2026, tous diagnostics confondus :
| Diagnostic | Prix indicatif | Validité |
|---|---|---|
| DPE (Performance Energétique) | 80 – 150 € | 10 ans |
| Amiante (avant 1997) | 80 – 150 € | Illimitée si négatif |
| Diagnostic électricité | 80 – 170 € | 3 ans (vente) |
| Diagnostic gaz | 80 – 150 € | 3 ans (vente) |
| Plomb (CREP) | 80 – 150 € | 1 an si positif |
| Termites | 80 – 120 € | 6 mois |
| ERP (risques naturels) | 30 – 50 € | 6 mois |
| Loi Carrez (surface) | 50 – 100 € | Illimitée si pas de travaux |
| Pack complet vente appartement | 250 – 500 € | Variable |
Ces fourchettes s’entendent pour un appartement standard en région PACA. Le prix final dépend de la surface, du type de bien et du diagnostiqueur choisi.
Quels facteurs font varier le prix d’un diagnostic immobilier ?
Un diagnostiqueur ne peut pas appliquer les mêmes tarifs à un studio de 25 m² et à une villa de 300 m² avec dépendances. Les principales variables qui influencent le prix :
- La surface habitable : les diagnostics électricité et gaz sont facturés à la surface ou au nombre de points à contrôler. Plus le logement est grand, plus le tarif monte.
- L’âge du bien : un logement construit avant 1949 nécessite un diagnostic plomb (CREP), avant 1997 un diagnostic amiante. Ces diagnostics s’ajoutent au pack de base.
- Le type de bien : maison individuelle, appartement, local commercial — chaque catégorie a ses spécificités et ses diagnostics obligatoires.
- Le nombre de diagnostics : un pack groupé est toujours moins cher que des diagnostics commandés séparément. Un diagnostiqueur déjà sur place facture moins cher plusieurs prestations à la suite.
- La zone géographique : à Marseille et dans les Bouches-du-Rhône, la concurrence entre diagnostiqueurs est forte, ce qui tire les prix vers le bas.
Diagnostics obligatoires selon le type de transaction
Tous les diagnostics ne s’imposent pas dans les mêmes situations.
Pour une vente
- DPE — toujours obligatoire, quelle que soit l’ancienneté du bien.
- Amiante — si permis de construire avant le 1er juillet 1997.
- Plomb (CREP) — si construction avant 1949.
- Electricité — si installation électrique de plus de 15 ans.
- Gaz — si installation gaz de plus de 15 ans.
- Termites — si le bien est situé dans une zone à risque (arrêté préfectoral).
- ERP — toujours obligatoire (état des risques et pollutions).
- Carrez — pour les lots en copropriété (appartements).
- Assainissement non collectif — si la maison n’est pas raccordée au tout-à-l’égout.
Pour une location
Les obligations sont allégées : DPE, amiante (parties privatives), plomb, électricité, gaz, ERP. Le Carrez est remplacé par la loi Boutin (surface habitable). Les termites ne sont pas obligatoires pour la location.
Comment choisir son diagnostiqueur immobilier en PACA ?
N’importe qui ne peut pas réaliser des diagnostics immobiliers. Les professionnels doivent être certifiés et couverts par une assurance responsabilité civile professionnelle.
- Vérifier la certification : chaque diagnostiqueur doit être certifié par un organisme accrédité par le COFRAC (DEKRA, Bureau Veritas, Qualitel, Certibat). Demandez systématiquement les numéros de certification.
- Contrôler la validité des certifications : les certifications sont délivrées pour 5 ans et renouvelées sur examen. Un diagnostiqueur dont la certification est expirée exerce illégalement.
- Comparer plusieurs devis : les prix ne sont pas réglementés. Un écart de 30 % à 40 % entre deux prestataires pour le même pack est courant. Demandez au minimum 2 devis comparatifs.
- Privilégier les sociétés multi-certifiées : un diagnostiqueur qui cumule toutes les certifications peut tout traiter en une seule visite, ce qui est plus rapide et moins cher.
- Méfiez-vous des prix trop bas : un DPE en PACA à 39 € est suspect. Ces offres low-cost cachent souvent des diagnostics bâclés.
Le contexte PACA et Bouches-du-Rhône
La région PACA présente des particularités qui influencent directement les diagnostics :
- Termites : la quasi-totalité du département des Bouches-du-Rhône (13) est classée en zone à risque termites par arrêté préfectoral. Le diagnostic termites est donc obligatoire pour toutes les ventes dans le 13, sans exception.
- Risques naturels : le pourtour méditerranéen est exposé aux inondations, aux incendies de forêt et aux mouvements de terrain. L’ERP doit refléter ces risques spécifiques.
- Parc ancien : Marseille et sa région concentrent un parc immobilier ancien (pré-1949 et pré-1997) important. Les diagnostics amiante et plomb sont donc très fréquemment nécessaires.
- Copropriétés dégradées : dans certains quartiers de Marseille, des audits complémentaires peuvent être demandés par les notaires.
Prix d’un diagnostic appartement dans le 13 : exemples concrets
Pour un appartement de 65 m² construit en 1975 à Marseille, vendu en copropriété :
- DPE : 100 €
- Amiante parties privatives : 120 €
- Electricité (installation > 15 ans) : 130 €
- Gaz (si présent, installation > 15 ans) : 120 €
- Termites : 100 €
- ERP : 40 €
- Loi Carrez : 80 €
- Total à l’unité : ~690 €
- Pack groupé : 350 – 450 € (économie significative)
Le prix diagnostic appartement varie sensiblement selon le diagnostiqueur et la surface. Un pack bien négocié peut diviser la facture par deux.
Délais de validité : attention aux dates
Un diagnostic périmé lors de la signature de l’acte authentique oblige à recommencer la prestation. Les délais de validité sont stricts :
- DPE : 10 ans (sauf si travaux importants entre-temps)
- Electricité, gaz : 3 ans pour une vente, 6 ans pour une location
- Termites : 6 mois seulement — à réaliser en dernier
- ERP : 6 mois (à refaire si la commune a publié un nouveau plan de prévention des risques)
- Plomb positif : 1 an pour une vente, 6 ans pour une location
- Plomb négatif : illimité
- Amiante négatif : illimité
- Carrez : illimité sauf si travaux modifiant la surface
Le diagnostic amiante : un cas particulier
L’amiante mérite un traitement à part car ses conséquences sanitaires et juridiques sont majeures. En cas de présence d’amiante :
- Si l’amiante est en bon état et non friable : mention dans le diagnostic, surveillance recommandée, aucun retrait immédiat obligatoire.
- Si l’amiante est dégradée ou friable : travaux de désamiantage obligatoires avant la vente ou dans un délai fixé.
- Le coût du désamiantage est entièrement à la charge du vendeur et peut représenter plusieurs milliers d’euros.
Ne tentez jamais de négocier un prix trop bas sur l’amiante : un rapport falsifié engage la responsabilité pénale du diagnostiqueur ET du vendeur.
Questions fréquentes sur le prix des diagnostics immobiliers
Le prix du DPE est-il réglementé ?
Non. Les tarifs des diagnostics immobiliers sont libres. Seul le contenu du diagnostic est réglementé (méthode de calcul, mentions obligatoires). C’est pourquoi les prix varient d’un diagnostiqueur à l’autre. Comparer les devis est indispensable.
Qui paie les diagnostics lors d’une vente ?
Les diagnostics sont à la charge du vendeur. Ils doivent être annexés au compromis de vente. Si un diagnostic est manquant ou périmé lors de la signature, la vente peut être retardée ou annulée.
Peut-on réutiliser les diagnostics d’une vente précédente ?
Uniquement si les diagnostics sont encore dans leur période de validité et si le logement n’a pas subi de travaux depuis. Pour les diagnostics illimités (Carrez, amiante négatif, plomb négatif), oui. Pour les diagnostics à durée courte (termites, ERP), non.
Un locataire peut-il refuser un logement si le DPE est mauvais ?
Depuis 2025, les logements classés G+ sont interdits à la location. Un locataire peut demander la résiliation du bail si le bien loué ne respecte pas les seuils de décence énergétique. Le DPE est désormais opposable juridiquement.
Comment vérifier qu’un diagnostiqueur est certifié en PACA ?
Demandez ses numéros de certification (un par type de diagnostic) et vérifiez-les sur le site du COFRAC ou sur le registre des diagnostiqueurs immobiliers du Ministère du Logement. Tout diagnostiqueur légal doit vous fournir ces informations sans hésitation.
