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Un diagnostic immobilier coute entre 80 et 300 euros selon le type, la surface du bien et la localisation. A Marseille et dans les Bouches-du-Rhone, les prix se situent dans la fourchette basse du marche national grace a une forte concurrence entre diagnostiqueurs certifies. Pour un pack complet vente (DPE + amiante + plomb + electricite + gaz + termites + mesurage Carrez), comptez entre 350 et 700 euros pour un appartement, et jusqu’a 900 euros pour une maison.
Tableau des prix par diagnostic en 2026
Les tarifs ci-dessous correspondent aux prix moyens constates a Marseille et dans le departement des Bouches-du-Rhone (13) en mars 2026. Ils varient selon la superficie du logement et le diagnostiqueur choisi.
| Type de diagnostic | Prix moyen (Marseille/13) | Fourchette nationale | Obligatoire pour | Validite |
|---|---|---|---|---|
| DPE (Diagnostic de Performance Energetique) | 100 – 180 € | 100 – 250 € | Vente + Location | 10 ans |
| Diagnostic amiante | 80 – 140 € | 80 – 200 € | Vente (permis avant 07/1997) | Illimitee si negatif |
| Diagnostic plomb (CREP) | 120 – 200 € | 100 – 250 € | Vente + Location (avant 01/1949) | Illimitee si negatif / 1 an si positif (vente) |
| Diagnostic electricite | 100 – 160 € | 90 – 200 € | Vente + Location (+15 ans) | 3 ans (vente) / 6 ans (location) |
| Diagnostic gaz | 100 – 160 € | 90 – 200 € | Vente + Location (+15 ans) | 3 ans (vente) / 6 ans (location) |
| Diagnostic termites | 80 – 150 € | 100 – 200 € | Vente (zones a risque) | 6 mois |
| Mesurage Carrez | 70 – 120 € | 70 – 150 € | Vente (copropriete) | Illimitee (sauf travaux) |
| Mesurage Boutin | 70 – 120 € | 70 – 150 € | Location | Illimitee (sauf travaux) |
| ERP (Etat des Risques et Pollutions) | 20 – 40 € | 15 – 50 € | Vente + Location | 6 mois |
| Pack complet vente (T3/T4) | 400 – 650 € | 450 – 800 € | Vente | Variable selon diagnostics |
Source : prix constates aupres de diagnostiqueurs certifies des Bouches-du-Rhone, mars 2026. Les tarifs ne sont pas reglementes et peuvent varier d’un professionnel a l’autre.
Pourquoi les prix varient autant a Marseille ?
Si vous avez compare deux devis, vous avez probablement remarque des ecarts parfois importants. Rien d’anormal : les prix des diagnostics immobiliers ne sont pas fixes par la loi. Plusieurs facteurs expliquent ces differences :
La surface du bien
C’est le facteur numero un. Un studio de 25 m2 ne coute pas le meme prix qu’une villa de 150 m2. Plus le bien est grand, plus le diagnostiqueur passe du temps sur place. Par exemple, un DPE a Marseille pour un T2 tourne autour de 100-120 euros, contre 150-180 euros pour une maison individuelle.
Le type de bien
Un appartement en copropriete necessite systematiquement un mesurage Carrez, ce qui n’est pas le cas pour une maison individuelle hors copropriete. A l’inverse, le diagnostic termites est particulierement pertinent pour les maisons avec terrain dans le departement 13, ou les arrete prefectoraux couvrent quasiment toutes les communes.
L’anciennete de la construction
Un bien construit avant 1949 necessite un diagnostic plomb (CREP). Un bien dont le permis de construire date d’avant juillet 1997 impose un diagnostic amiante. Ces diagnostics supplementaires alourdissent la facture. Pour un immeuble haussmannien du Vieux-Port, la note est forcement plus salee que pour un programme neuf des quartiers sud.
La concurrence locale
Bonne nouvelle pour les Marseillais : la metropole compte des dizaines de cabinets de diagnostics, ce qui tire les prix vers le bas. Les tarifs a Aubagne, Aix-en-Provence ou La Ciotat sont comparables. En zone rurale du nord des Bouches-du-Rhone, l’offre etant moins dense, les prix peuvent etre legerement plus eleves.
Pack diagnostic : la meilleure affaire
La quasi-totalite des diagnostiqueurs proposent des packs qui regroupent tous les diagnostics necessaires a votre transaction. C’est presque toujours plus avantageux que de commander chaque diagnostic separement.
Voici ce que ca donne en pratique pour un appartement T3 de 65 m2 a Marseille (construction annees 1980) :
| Formule | Diagnostics inclus | Prix estime |
|---|---|---|
| A l’unite (cumul) | DPE + amiante + elec + gaz + Carrez + ERP | 550 – 780 € |
| Pack vente | Tous les diagnostics obligatoires | 380 – 550 € |
| Economie realisee | — | 150 – 230 € |
Mon conseil : demandez toujours un devis pour le pack complet, meme si vous pensez n’avoir besoin que de deux ou trois diagnostics. Parfois, le pack est a peine plus cher que deux diagnostics a l’unite.
Qui paie les diagnostics immobiliers ?
Question classique, reponse simple :
- En cas de vente : c’est le vendeur qui paie. Les diagnostics doivent etre fournis des la mise en vente et annexes a la promesse ou au compromis.
- En cas de location : c’est le proprietaire/bailleur qui prend en charge le DPE, le diagnostic electricite, gaz, plomb et l’ERP.
Dans les deux cas, le cout n’est pas deductible des impots pour un particulier. En revanche, pour un investisseur en LMNP ou un bailleur, ces frais sont deductibles des revenus fonciers.
Comment trouver le meilleur prix a Marseille ?
Choisir son diagnostiqueur ne se resume pas a prendre le moins cher. Voici ma methode en 3 etapes :
- Demandez 3 devis minimum — Les prix varient du simple au double. Un appel de 5 minutes peut vous faire economiser 200 euros.
- Verifiez la certification — Le diagnostiqueur doit etre certifie par un organisme accredite COFRAC. Demandez le numero de certification.
- Privilegiez les packs — Comme explique plus haut, regrouper les diagnostics permet de serieuses economies.
Attention aux offres a prix casses (moins de 250 euros pour un pack complet) : elles cachent parfois des prestations baclees ou des diagnostiqueurs non assures. Un DPE mal realise peut vous couter bien plus cher si l’acheteur conteste le classement energetique apres la vente.
Les diagnostics specifiques aux Bouches-du-Rhone
Le departement 13 presente quelques particularites qu’il faut connaitre :
Termites : tout le departement est concerne
L’arrete prefectoral des Bouches-du-Rhone classe l’ensemble du departement en zone a risque termites. Que votre bien soit a Marseille, Aix, Martigues ou Arles, le diagnostic termites est obligatoire pour toute vente. C’est un poste de depense supplementaire a prevoir, entre 80 et 150 euros. Consultez notre guide complet des diagnostics dans les Bouches-du-Rhone pour les details par commune.
DPE et passoires energetiques
Avec le parc immobilier marseillais vieillissant, beaucoup de logements classiques se retrouvent en classe E, F ou G. Depuis 2025, les logements classes G ne peuvent plus etre mis en location. Le DPE est devenu un enjeu majeur en 2026, et son prix a legerement augmente a cause de la nouvelle methodologie plus exigeante.
ERP : risques naturels dans le 13
Plusieurs communes des Bouches-du-Rhone sont en zone inondable (vallees de l’Huveaune, de l’Arc), en zone sismique (niveau 4 pour Marseille) ou exposees aux feux de foret (massifs des Calanques, Sainte-Victoire). L’ERP, peu couteux (20-40 euros), est systematiquement exige.
Recapitulatif : combien prevoir selon votre situation
| Votre situation | Budget a prevoir |
|---|---|
| Vente studio / T2 (apres 1997) | 250 – 400 € |
| Vente T3 / T4 (avant 1997) | 400 – 650 € |
| Vente maison (avant 1949) | 550 – 900 € |
| Mise en location (appartement) | 150 – 350 € |
| Diagnostic unique (DPE seul) | 100 – 180 € |
Questions frequentes sur les prix des diagnostics immobiliers
Quel est le diagnostic le plus cher ?
Le DPE est generalement le plus couteux a l’unite (100 a 180 euros a Marseille) car il necessite un releve detaille de l’isolation, du systeme de chauffage et de ventilation. Le diagnostic plomb peut atteindre 200 euros pour les grands logements anciens.
Peut-on negocier le prix des diagnostics ?
Oui, les tarifs ne sont pas reglementes. Demander plusieurs devis et opter pour un pack complet est la meilleure strategie de negociation. Certains diagnostiqueurs offrent des remises pour les agences immobilieres ou les ventes multiples.
Les diagnostics sont-ils deductibles des impots ?
Pour un proprietaire bailleur (revenus fonciers ou LMNP), les diagnostics sont deductibles en tant que charges. Pour un particulier vendant sa residence principale, non.
Combien de temps faut-il pour faire tous les diagnostics ?
Un diagnostiqueur realise generalement l’ensemble des diagnostics en une seule visite de 1h30 a 3h selon la surface. Les rapports sont disponibles sous 24 a 48h.
Un diagnostic gratuit, ca existe ?
Mefiance. Certains sites proposent des « estimations DPE gratuites en ligne », mais elles n’ont aucune valeur legale. Seul un diagnostiqueur certifie peut etablir un diagnostic officiel. Le cout est un investissement, pas une depense superflue.
