Plomb, écaillage et peintures anciennes : que doit faire le propriétaire ?

Dans les logements construits avant 1949, les peintures contiennent souvent du plomb — un métal lourd dont l’ingestion ou l’inhalation de poussières provoque le saturnisme. Quand ces peintures commencent à s’écailler, le propriétaire a des obligations légales précises. Ce guide vous explique ce que dit la loi et comment agir.

Pourquoi les peintures anciennes contiennent-elles du plomb ?

Le carbonate de plomb (céruse) a été utilisé comme pigment blanc dans les peintures jusqu’à son interdiction progressive : interdite dans les peintures de bâtiment à usage d’habitation depuis 1948, puis définitivement interdite en France en 1993 pour tous usages. Les logements construits avant 1949 sont donc les plus concernés, mais des traces peuvent exister dans des bâtiments des années 1950-1970.

Le diagnostic plomb (CREP) : rappel de l’obligation

Le Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP) est obligatoire pour tout logement construit avant le 1er janvier 1949, lors de toute transaction (vente ou location). Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et est valable :

• 1 an pour la vente (si présence de plomb détectée)
• 6 ans pour la location (si présence de plomb détectée)
• Illimité si aucun plomb détecté

Le CREP identifie les revêtements contenant du plomb à une concentration supérieure à 1 mg/cm² et leur état de conservation.

Que signifie une peinture qui s’écaille ?

Une peinture en mauvais état de conservation — qui s’écaille, se craquèle, se décolle — libère des écailles et des poussières susceptibles d’être ingérées (surtout par les enfants en bas âge) ou inhalées. C’est précisément ce risque que la réglementation vise à prévenir.

Le CREP classe l’état de conservation en trois catégories :

• État 1 : bon état — aucune dégradation visible
• État 2 : état intermédiaire — dégradation légère (fissures sans écailles)
• État 3 : mauvais état — écailles, dégradation importante

Seul l’état 3 (mauvais état) déclenche une obligation de travaux.

Obligations du propriétaire en cas d’écaillage

En cas de location

Si le CREP révèle des revêtements en mauvais état (état 3), le propriétaire bailleur doit :

1. Réaliser les travaux de traitement des revêtements dégradés avant toute mise en location
2. En cas de location en cours, procéder aux travaux sans attendre le départ du locataire si le risque est immédiat
3. Ne pas exposer les locataires — notamment les enfants — à un risque de saturnisme

La non-réalisation des travaux constitue un manquement à l’obligation de délivrer un logement décent (article 6 de la loi du 6 juillet 1989) et peut exposer le propriétaire à des poursuites.

En cas de vente

Le vendeur doit remettre le CREP à jour à l’acheteur. Si des revêtements en mauvais état sont détectés, l’acheteur peut :

• Accepter en connaissance de cause (le CREP l’informe du risque)
• Négocier une baisse de prix pour financer les travaux
• Se retourner contre le vendeur si le risque était connu et caché (vice caché)

Quels travaux réaliser sur une peinture au plomb écaillée ?

Deux options sont possibles, selon l’état du support et le projet du propriétaire :

Option 1 — Confinement (encapsulation)

On recouvre le revêtement dégradé d’un enduit ou d’un nouveau revêtement étanche, sans retrait du plomb. C’est la solution la moins onéreuse et la plus rapide :

• Applicable quand le support est encore adhérent
• Résultat durable si l’enduit de finition est de qualité
• Nécessite une surveillance régulière (le plomb reste en place)

Option 2 — Décapage total

Retrait complet des peintures contenant du plomb. Réservé aux cas où le support est très dégradé ou lors d’une rénovation complète :

• Opération à confier à des entreprises spécialisées (protection des occupants, évacuation des déchets classés)
• Les déchets contenant du plomb sont classés déchets dangereux (code 17 09 03) — évacuation réglementée
• Plus coûteux mais définitif

Signalement aux autorités : le rôle de l’ARS

En cas de saturnisme confirmé chez un enfant, l’Agence Régionale de Santé (ARS) est automatiquement alertée par le médecin traitant. L’ARS peut alors :

• Diligenter une enquête environnementale dans le logement
• Mettre en demeure le propriétaire de réaliser des travaux sous délai contraint
• En cas d’inaction, faire réaliser les travaux d’office aux frais du propriétaire (article L. 1334-4 du Code de la santé publique)

Le diagnostic plomb dans les parties communes

En copropriété, le syndic a l’obligation de réaliser un CREP des parties communes pour tout immeuble construit avant 1949 (article L. 1334-5 du CSP). Si des revêtements dégradés sont détectés, les travaux sont votés en assemblée générale et financés sur le budget de travaux de la copropriété.

Faire appel à un diagnostiqueur certifié

Seul un diagnostiqueur certifié plomb par un organisme accrédité COFRAC peut établir un CREP valable. La certification est délivrée pour 5 ans avec obligation de formation continue. Vérifiez toujours la validité de la certification avant de choisir votre diagnostiqueur.