Vente DPE G en 2026 : décote immobilière en PACA et obligations du diagnostiqueur

DPE G en 2026 : vente possible mais fortement décotée

Depuis la loi Climat et Résilience de 2021 et ses décrets d’application progressifs, les logements classés DPE G sont au cœur des tensions sur le marché immobilier. En PACA, région parmi les plus exposées au parc de passoires thermiques, la question de la décote est devenue incontournable pour tout diagnostiqueur immobilier accompagnant une transaction.

Ce que dit la loi sur les DPE G en 2026

Les logements classés G (consommation supérieure à 420 kWh/m²/an en énergie primaire) sont depuis le 1er janvier 2025 frappés d’une interdiction de mise en location en tant que résidence principale pour les nouveaux baux. Les propriétaires souhaitant vendre ne sont pas directement interdits de vente, mais font face à des contraintes croissantes :

• Obligation d’audit énergétique avant toute vente (en vigueur depuis le 1er avril 2023 pour les maisons individuelles et immeubles unifamiliaux en monopropriété classés F et G)
• Information de l’acheteur sur l’estimation du coût des travaux préconisés dans l’audit
• Gel des loyers et interdiction de location empêchant toute revalorisation locative post-vente

Décote constatée sur le marché PACA en 2026

Les données des notaires et des études de marché convergent vers une décote significative pour les biens G en région PACA :

• Maisons individuelles : décote de 15 à 25 % par rapport à un équivalent classé C ou D, selon localisation et travaux estimés
• Appartements anciens (Marseille, Toulon, Nice) : décote de 10 à 18 %, moins marquée en centres-villes sous tension
• Résidences secondaires (Var, Alpes-Maritimes) : décote plus limitée (5 à 12 %) car l’usage locatif saisonnier atténue l’impact

À Marseille, les études de la chambre des notaires PACA indiquent que les biens G se négocient en moyenne 15 % en dessous des prix de biens comparables mieux classés, avec des délais de vente allongés de 30 à 60 jours.

L’audit énergétique : pièce maîtresse de la transaction

Pour un bien classé G en vente, l’audit énergétique n’est pas optionnel — il est obligatoire avant la mise sur le marché. Il doit être réalisé par un opérateur certifié (mention RGE audit ou qualification OPQIBI/Qualibat). Le document doit proposer :

1. Un parcours de travaux en 2 étapes permettant d’atteindre au minimum la classe E après la première étape, et la classe B après la seconde
2. Une estimation du coût des travaux pour chaque étape
3. Les aides financières mobilisables (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ)

L’audit doit être annexé à la promesse de vente et à l’acte authentique. Un vendeur qui omet de le fournir s’expose à une action en nullité ou en réduction du prix.

Stratégies de vente pour un bien DPE G en PACA

Option 1 — Vendre en l’état avec transparence totale : fournir l’audit, négocier une décote explicite intégrant le coût des travaux, cibler les acquéreurs cash ou investisseurs rénovateurs.

Option 2 — Réaliser les travaux avant vente : un passage de G à C ou D permet de récupérer 20 à 30 % sur le prix de vente. MaPrimeRénov’ est accessible pour les propriétaires occupants avant mise en vente.

Option 3 — Vente sous condition suspensive de rénovation : l’acheteur s’engage à réaliser les travaux dans un délai fixé ; le vendeur accepte un prix intermédiaire.

Ce que doit vérifier le diagnostiqueur

• Vérifier l’obligation d’audit énergétique et sa validité (5 ans maximum)
• S’assurer que la méthode DPE est conforme à l’arrêté du 31 mars 2021 (méthode 3CL)
• Alerter le client sur les risques liés au gel des loyers et l’interdiction de location
• Vérifier la cohérence entre le DPE et l’audit (mêmes données de surface et systèmes)

FAQ

Peut-on vendre un logement DPE G sans faire de travaux en 2026 ?

Oui, la vente reste possible. Seule l’obligation d’audit énergétique préalable s’impose. L’acheteur est informé de la situation et des travaux nécessaires, mais la vente n’est pas bloquée.

La décote est-elle négociable ou imposée par la loi ?

La décote n’est pas imposée par la loi — elle résulte de la négociation entre vendeur et acheteur. Aucun texte ne fixe un pourcentage obligatoire.

Combien coûte un audit énergétique en PACA ?

Entre 800 € et 1 500 € pour une maison individuelle selon la superficie. Pour un appartement en monopropriété, entre 500 € et 900 €. L’audit est à la charge du vendeur.