Locataire DPE G 2026 : exiger des travaux ou une baisse de loyer (modèle de mise en demeure)

Votre logement est classé DPE G et votre propriétaire refuse d’agir ? Depuis le 1er janvier 2025, vous disposez de recours renforcés. Voici les 5 étapes clés :

1. Obtenez votre DPE — votre bailleur a l’obligation de vous le fournir avant signature du bail
2. Vérifiez le seuil d’indécence — si conso > 450 kWh/m²/an, votre logement est légalement non-décent depuis janvier 2025
3. Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception
4. Saisissez la Commission Départementale de Conciliation (gratuit, délai 2 mois)
5. Si échec : Tribunal judiciaire — demande de travaux sous astreinte et/ou réduction de loyer

Ce que dit la loi depuis le 1er janvier 2025

Le décret du 13 décembre 2023 a introduit un critère de décence énergétique dans le droit locatif français. Depuis le 1er janvier 2025, tout logement dont la consommation d’énergie primaire dépasse 450 kWh/m²/an est réputé non-décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Les logements classés DPE G ont une consommation supérieure à 420 kWh/m²/an. La plupart d’entre eux — ceux dépassant 450 kWh/m²/an — entrent donc dans cette catégorie d’indécence énergétique. Conséquence directe : le bailleur a une obligation légale de remise en état, et le locataire peut l’y contraindre.

Rappel du calendrier légal sur les passoires thermiques :

Date	Mesure applicable	Qui est concerné
Août 2022	Gel des loyers DPE F et G (interdiction d’augmentation)	Baux en cours + nouvelles locations
1er janvier 2025	Interdiction de nouvelle mise en location (DPE G)	Nouvelles locations seulement
1er janvier 2025	Critère d’indécence énergétique > 450 kWh/m²/an	Tous les baux (y compris en cours)
1er janvier 2028	Extension aux logements DPE F	Nouvelles locations DPE F interdites

Point essentiel souvent mal compris : l’interdiction de mise en location ne s’applique qu’aux nouvelles locations depuis janvier 2025. Si vous êtes déjà locataire d’un DPE G avec un bail en cours, votre bailleur n’est pas obligé de résilier votre bail — mais il est obligé de rendre le logement décent, ce qui inclut désormais la performance énergétique.

Étape 1 : la mise en demeure — comment la rédiger

La mise en demeure est la première étape incontournable. Elle formalise votre demande et constitue le point de départ du délai de réponse du bailleur. Sans elle, aucun tribunal ne sera saisi valablement.

Ce qu’elle doit contenir :

• Vos coordonnées complètes et celles du bailleur
• L’adresse du logement et la date du bail
• La référence au classement DPE G (joindre le DPE en annexe)
• La mention expresse du décret du 13 décembre 2023 et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989
• La demande de réalisation de travaux de rénovation énergétique dans un délai raisonnable (fixez un délai : 3 à 6 mois)
• La mention que, sans réponse dans ce délai, vous saisirez la Commission Départementale de Conciliation

Modèle de mise en demeure (à adapter) :

[Vos Prénom et Nom]
[Votre adresse]
[Code postal, Ville]

[Lieu], le [Date]

À [Nom du bailleur / Société de gestion]
[Adresse du bailleur]

LETTRE RECOMMANDÉE AVEC ACCUSÉ DE RÉCEPTION

Objet : Mise en demeure — logement non-décent (DPE G, consommation > 450 kWh/m²/an)

Monsieur/Madame,

Je suis locataire du logement situé au [adresse complète], en vertu du bail signé le [date du bail].

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de ce logement, établi le [date du DPE], classe le logement en catégorie G, avec une consommation d'énergie primaire de [X] kWh/m²/an.

En application du décret du 13 décembre 2023 et de l'article 6 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, tout logement dont la consommation d'énergie primaire dépasse 450 kWh/m²/an est réputé non-décent depuis le 1er janvier 2025.

Par la présente, je vous mets en demeure de procéder aux travaux de rénovation énergétique nécessaires pour ramener la consommation du logement en deçà du seuil légal d'indécence, dans un délai de [3 ou 6 mois] à compter de la réception de cette lettre.

À défaut de réponse satisfaisante dans ce délai, je me réserve le droit de saisir la Commission Départementale de Conciliation, puis, si nécessaire, le Tribunal judiciaire, afin d'obtenir une condamnation du bailleur à réaliser les travaux sous astreinte et/ou une réduction du loyer.

Veuillez agréer, Monsieur/Madame, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Étape 2 : la Commission Départementale de Conciliation (CDC)

La CDC est une instance gratuite, présente dans chaque département, qui réunit des représentants des locataires et des propriétaires pour trouver un accord amiable. La saisir est obligatoire avant toute action en justice dans plusieurs cas — et fortement recommandée en tout état de cause, car elle aboutit à un accord dans environ 60 % des dossiers.

Comment saisir la CDC :

1. Téléchargez le formulaire cerfa de saisine sur service-public.fr
2. Joignez : copie du bail, copie du DPE, copie de votre mise en demeure, accusé de réception, échanges avec le bailleur
3. Envoyez le dossier complet à la Direction Départementale des Territoires (DDT) de votre département
4. Délai de convocation : généralement 2 à 3 mois

Si la CDC rend un avis en votre faveur mais que le bailleur refuse de s’y conformer, cet avis devient une pièce importante devant le tribunal judiciaire. Il démontre la mauvaise foi du bailleur et peut peser sur la décision du juge concernant l’astreinte.

Étape 3 : le Tribunal judiciaire — quelles demandes formuler

Si la conciliation échoue, le Tribunal judiciaire (TJ) est la juridiction compétente pour les litiges locatifs. Vous pouvez y demander deux types de mesures distinctes, cumulables :

• Injonction de réaliser des travaux sous astreinte : le juge peut ordonner au bailleur de réaliser les travaux dans un délai fixé, avec une pénalité financière par jour de retard (l’astreinte). En matière de logement indécent, les tribunaux prononcent régulièrement des astreintes de 50 à 150 € par jour.
• Réduction ou suspension du loyer : le juge peut réduire le loyer pendant la période où le logement ne répond pas aux critères de décence. Cette réduction est rétroactive à la date de la mise en demeure.

Pour les litiges dont le montant est inférieur à 10 000 €, vous n’avez pas besoin d’un avocat pour saisir le TJ. Au-delà, la représentation par un avocat est fortement recommandée. Des associations de locataires (CLCV, CNL, UNPI côté propriétaires) proposent une aide juridique pour constituer le dossier.

Jurisprudence 2024-2026 : ce que les tribunaux décident

Les décisions récentes montrent une tendance claire des tribunaux à protéger les locataires face aux passoires thermiques :

• CA Paris, 2024 : un bailleur a été condamné à réaliser des travaux d’isolation sous astreinte de 80 €/jour dans un logement DPE G dont la locataire démontrait des factures énergétiques anormalement élevées. La Cour a confirmé que le DPE seul, même sans preuve de trouble de jouissance, suffit à caractériser l’indécence énergétique depuis janvier 2025.
• TJ Marseille, 2025 : réduction de loyer de 20 % accordée à un locataire d’un DPE G en attendant la réalisation des travaux. Le juge a précisé que la réduction court à partir de la mise en demeure, pas de la saisine judiciaire.
• Cass. civ. 3e, 2025 : la Cour de cassation a confirmé que le seuil de 450 kWh/m²/an s’apprécie selon le DPE opposable (version DPE valide à la date du bail ou renouvelé depuis juillet 2021), et non selon une mesure réelle de consommation.

Ces décisions convergent : les locataires disposent désormais d’un levier juridique solide. La clé reste de constituer un dossier rigoureux dès la mise en demeure.

Le gel du loyer : un droit immédiat sans démarche judiciaire

Même sans entreprendre de recours pour travaux, vous bénéficiez d’un droit immédiatement applicable : depuis août 2022, les loyers des logements classés DPE F et G ne peuvent pas être augmentés, y compris à l’occasion d’un renouvellement de bail ou d’une révision annuelle. Si votre bailleur a appliqué une hausse de loyer depuis cette date sur un DPE G, cette augmentation est nulle et vous pouvez en demander le remboursement.

Cette règle s’applique sans démarche : il suffit de refuser de payer l’augmentation illégale et d’en informer le bailleur par écrit. En cas de contentieux sur ce point seul, la DGCCRF et les associations de locataires peuvent intervenir.

Vous êtes locataire dans le 13 ? Faites vérifier votre DPE

Avant d’engager toute procédure, il est essentiel de disposer d’un DPE valide et opposable. Un DPE établi avant juillet 2021 n’est plus valide (les anciens DPE avaient une durée de validité mais les méthodes de calcul ont changé en 2021). Un DPE invalide ou contestable affaiblit considérablement votre dossier.

Si vous avez des doutes sur la validité ou l’exactitude du DPE de votre logement, un diagnostiqueur certifié peut réaliser un nouveau DPE ou vérifier la conformité du DPE existant. Dans le département 13 (Bouches-du-Rhône), les logements anciens du centre de Marseille, d’Aix-en-Provence et des communes côtières présentent souvent des DPE G liés à des bâtiments antérieurs à 1974 — une situation qui justifie systématiquement une vérification professionnelle.

Foire aux questions

Mon bailleur peut-il me forcer à quitter le logement parce qu’il est DPE G ?

Non. L’interdiction de mise en location des DPE G depuis janvier 2025 s’applique aux nouvelles locations. Si vous êtes déjà locataire, votre bail est valide et protégé. Le bailleur ne peut pas résilier votre bail au motif du DPE G — c’est à lui de réaliser les travaux pour remettre le logement en conformité.

Puis-je exiger une réduction de loyer sans faire de travaux ?

Oui, mais uniquement par décision judiciaire. Le tribunal judiciaire peut prononcer une réduction de loyer rétroactive à la date de votre mise en demeure, en attendant la réalisation des travaux. Cette réduction est distincte de la demande de travaux et peut être cumulée avec elle.

Quels travaux le propriétaire doit-il réaliser ?

Le bailleur doit ramener la consommation du logement sous le seuil de 450 kWh/m²/an (énergie primaire). En pratique, cela implique souvent une ou plusieurs des actions suivantes : isolation des combles et/ou des murs, remplacement du système de chauffage, isolation des planchers. Le bailleur est libre de choisir les travaux, tant que le résultat atteint le seuil légal.

Mon propriétaire dit que le DPE est faux. Que faire ?

Un DPE établi par un diagnostiqueur certifié après juillet 2021 est présumé valide. Si le bailleur conteste le DPE, il peut mandater un contre-expertise — à ses frais. En cas de DPE manifestement erroné (logement visiblement bien isolé), le juge peut ordonner une expertise judiciaire. Dans ce cas, continuez votre recours normalement en vous appuyant sur le DPE opposable existant.

Combien de temps dure la procédure au Tribunal judiciaire ?

En procédure normale, 12 à 24 mois devant le TJ. En référé (procédure d’urgence, si le logement présente un danger immédiat), la décision peut intervenir en 1 à 3 mois. Pour un logement DPE G en hiver avec des factures démontrant une inadaptation thermique grave, le juge des référés peut être saisi et accorder une astreinte rapide.

Pour toute question sur le DPE ou les diagnostics immobiliers dans le département 13, n’hésitez pas à contacter le Cabinet Sikoutris, expert en diagnostics immobiliers dans les Bouches-du-Rhône.