Locataire DPE G 2026 : exiger des travaux ou une baisse de loyer (modèle de mise en demeure)
mai 4, 2026Vente DPE G en 2026 : décote immobilière en PACA et obligations du diagnostiqueur
mai 19, 2026Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés DPE G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail de location. Si votre bien affiche une consommation énergétique supérieure à 420 kWh d’énergie finale par m² et par an, vous ne pouvez plus le proposer à la location ni signer un nouveau bail. Trois options s’offrent à vous — et le choix dépend de votre situation précise.
Pourquoi le DPE G est devenu un problème urgent en 2025
La loi Climat et Résilience de 2021 a instauré un calendrier progressif d’interdiction des logements énergivores à la location :
- Depuis avril 2023 : logements consommant plus de 450 kWh/m²/an (DPE G+) interdits à la location
- Depuis le 1er janvier 2025 : tous les logements classés DPE G (420 à 450 kWh/m²/an) rejoignent cette interdiction
- Au 1er janvier 2028 : les logements classés F seront à leur tour concernés
- Au 1er janvier 2034 : les logements classés E seront interdits
Pour un propriétaire bailleur à Marseille ou dans les Bouches-du-Rhône, cette interdiction a des conséquences immédiates : impossible de signer un nouveau bail, de renouveler un contrat avec un nouveau locataire, et votre locataire en place peut légalement exiger une réduction de loyer ou résilier le bail.
Option 1 : Rénover pour reclasser le DPE
La voie la plus directe est de rénover le bien pour sortir de la classe G. L’objectif minimal est d’atteindre la classe D, conforme à la réglementation jusqu’en 2034 au moins.
Les travaux les plus efficaces pour améliorer un DPE G :
- Isolation des combles et des murs — Premier poste en termes de gain énergétique dans la plupart des logements construits avant 1975
- Remplacement du système de chauffage — Pompe à chaleur air/eau, chauffe-eau thermodynamique
- Isolation des planchers bas — Efficace dans les bâtiments avec vide sanitaire
- Remplacement du vitrage simple — Impact significatif si la surface vitrée est importante
- VMC double flux — Améliore la qualité de l’air et optimise la consommation thermique
Des aides financières existent pour accompagner ces travaux (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ). Pour connaître les montants actualisés auxquels vous pouvez prétendre selon votre situation, consultez france-renov.gouv.fr ou prenez rendez-vous avec un conseiller France Rénov’ local.
Important : avant de lancer des travaux, faites réaliser un audit énergétique par un professionnel certifié. Il identifie les postes prioritaires et leur impact prévisible sur l’étiquette DPE — vous évitez ainsi de dépenser pour des travaux insuffisants.
Option 2 : L’audit contradictoire — contester le DPE actuel
Depuis la réforme du DPE de juillet 2021, le diagnostic est opposable juridiquement — mais cela implique aussi qu’il peut être contesté. Si vous avez des doutes sur la fiabilité du DPE en vigueur, un nouvel audit réalisé avec des données corrigées peut modifier la classification.
Quand envisager un audit contradictoire :
- Le DPE date d’avant juillet 2021 (ancien DPE déclaratif, moins fiable)
- Le diagnostiqueur n’a pas inspecté certaines zones du logement
- Des informations sur les matériaux ou équipements semblent erronées dans le rapport
- La consommation réelle (factures) est nettement inférieure à ce qu’indique le DPE
- Des travaux d’isolation ou de chauffage ont été réalisés depuis le dernier DPE
Un DPE revu peut faire passer un bien de G à F, voire E — ce qui ouvre une fenêtre de 3 à 9 ans supplémentaires pour planifier les travaux dans de meilleures conditions. En revanche, si le DPE initial était juste, un nouvel audit donnera le même résultat.
Option 3 : Vendre le bien sans rénover
Dans certaines situations, vendre est plus rationnel que rénover. La décote sur un bien DPE G est réelle : selon les notaires, elle varie de 5 à 20% selon la localisation. À Marseille, dans des quartiers à forte demande, cette décote est souvent absorbée par le marché. Dans des secteurs moins tendus, elle peut être significative.
Vendre sans rénover peut être la bonne option si :
- Le coût des travaux dépasse la valeur ajoutée prévisible du bien rénové dans votre secteur
- Le bien est en copropriété et les travaux de parties communes nécessitent un accord d’assemblée générale difficile à obtenir
- Votre situation fiscale ou patrimoniale favorise un réinvestissement dans un bien déjà performant
Avant de décider, faites estimer le bien tel quel ET après travaux — l’écart vous donnera le retour sur investissement réel d’une rénovation.
Grille de décision : quelle option choisir ?
| Situation | Option recommandée |
|---|---|
| DPE récent (post-2021), données correctes, travaux rentables sur 10 ans | Option 1 — Rénovation |
| DPE ancien (pré-2021) ou données douteuses | Option 2 — Audit contradictoire d’abord |
| Copropriété avec travaux bloqués, zone détendue, capital à récupérer | Option 3 — Vente |
| Plusieurs biens DPE G, logique de portefeuille | Arbitrage bien par bien + audit énergétique |
Foire aux questions
Un locataire déjà en place peut-il rester dans un logement DPE G ?
Oui. L’interdiction porte uniquement sur les nouveaux baux. Un locataire en place avec un bail en cours peut rester — mais il peut exiger une réduction de loyer si le logement ne respecte pas les critères de décence énergétique.
Le DPE G interdit-il la vente du bien ?
Non. La vente d’un logement DPE G reste légale. L’acheteur doit être informé du classement (DPE affiché dans l’annonce et remis lors de la vente). S’il achète pour louer, il devra se conformer aux règles avant la mise en location.
Que risque-t-on à louer un logement DPE G malgré l’interdiction ?
Le bail est juridiquement contestable. Le locataire peut demander la nullité ou une réduction de loyer en justice. Les contrôles se renforcent progressivement. Le risque juridique et financier est réel et croissant.
L’audit contradictoire peut-il vraiment changer la classe DPE ?
Oui, si le DPE initial comportait des erreurs de données. Un nouveau DPE avec des données corrigées peut aboutir à un résultat différent. Si le DPE initial était juste, un nouvel audit donnera le même résultat.
