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En résumé : L’audit énergétique est obligatoire depuis avril 2023 pour la vente de maisons individuelles et d’immeubles en monopropriété classés F ou G au DPE. À Marseille, environ 25% du parc immobilier est concerné. Coût : 500 à 1 500 €. L’audit propose des scénarios de rénovation chiffrés pour atteindre au minimum la classe C.
Qui est concerné par l’obligation d’audit énergétique
L’audit énergétique est obligatoire pour la vente des biens suivants :
- Maisons individuelles classées F ou G au DPE
- Immeubles en monopropriété (un seul propriétaire pour tout l’immeuble) classés F ou G
Ne sont PAS concernés :
- Les appartements en copropriété (même classés F ou G) — c’est le DPE collectif de la copropriété qui s’applique
- Les locations (l’audit n’est exigé que pour la vente)
- Les biens classés A à E
Le calendrier va se durcir :
| Date | Biens concernés |
|---|---|
| Depuis avril 2023 | Maisons et immeubles monopropriété classés F et G |
| Janvier 2025 | Extension aux classes E |
| Janvier 2034 | Extension aux classes D |
Audit énergétique vs DPE : quelle différence
Le DPE donne une photo de la performance énergétique actuelle du logement — une lettre de A à G avec une estimation de consommation. L’audit énergétique va beaucoup plus loin :
| Critère | DPE | Audit énergétique |
|---|---|---|
| Objectif | Informer sur la performance actuelle | Proposer un parcours de rénovation complet |
| Scénarios de travaux | 2 recommandations sommaires | 2 parcours détaillés et chiffrés |
| Estimation des coûts | Non | Oui, avec ordres de grandeur par poste |
| Aides financières | Non | Oui, estimation des aides mobilisables |
| Gain énergétique prévu | Non | Oui, classe visée après travaux |
| Durée intervention | 45 min – 1h30 | 2h – 4h |
| Prix | 120 – 200 € | 500 – 1 500 € |
Ce que contient l’audit énergétique
1. Analyse de l’existant
Le professionnel réalise un relevé détaillé du bâtiment : enveloppe thermique, systèmes de chauffage/ECS/ventilation, consommations réelles, pathologies éventuelles (humidité, ponts thermiques, défauts d’étanchéité). C’est plus poussé que le DPE — il mesure, il sonde, il photographie.
2. Scénario 1 — Rénovation par étapes
Le premier scénario propose un parcours de rénovation progressif, réalisable en plusieurs phases. Chaque étape est indépendante et produit un gain mesurable. L’objectif minimal : atteindre la classe C en fin de parcours.
Exemple pour une maison classée G à Marseille :
- Étape 1 : Isolation des combles perdus (2 000 – 4 000 €) → Gain : passage de G à F
- Étape 2 : Remplacement chaudière fioul par PAC air-eau (8 000 – 15 000 €) → Gain : passage de F à D
- Étape 3 : ITE murs + double vitrage (15 000 – 25 000 €) → Gain : passage de D à C
3. Scénario 2 — Rénovation globale en une seule fois
Le second scénario vise la performance maximale en un seul chantier. Plus coûteux à court terme, mais souvent plus efficient (les travaux se combinent et les aides sont maximisées pour les rénovations globales).
Prix de l’audit énergétique à Marseille
| Type de bien | Prix audit |
|---|---|
| Maison < 100 m² | 500 – 800 € |
| Maison 100-200 m² | 700 – 1 200 € |
| Maison > 200 m² | 1 000 – 1 500 € |
| Immeuble monopropriété | 1 500 – 4 000 € |
L’audit n’est pas éligible au CPF ni à MaPrimeRénov’ en tant que tel. En revanche, dans le cadre de certains programmes de rénovation accompagnée (Mon Accompagnateur Rénov’), l’audit peut être partiellement pris en charge.
Qui peut réaliser un audit énergétique
L’audit doit être réalisé par un professionnel qualifié :
- Bureaux d’études thermiques certifiés (qualification OPQIBI 1905 ou 1911)
- Architectes inscrits à l’ordre et formés à l’audit énergétique
- Diagnostiqueurs certifiés DPE avec une formation complémentaire spécifique à l’audit
Attention : tous les diagnostiqueurs ne sont PAS qualifiés pour réaliser un audit énergétique. La certification DPE ne suffit pas — il faut une qualification supplémentaire. Vérifiez avant de commander.
Spécificités marseillaises
À Marseille, les biens les plus concernés par l’obligation d’audit sont :
- Maisons de ville du centre historique — Souvent mal isolées, chauffage électrique par convecteurs, classement F ou G quasi systématique
- Villas des quartiers sud et est — Constructions années 60-70 sans isolation, chauffage fioul ou électrique
- Petits immeubles en monopropriété — Fréquents dans les quartiers populaires (3e, 14e, 15e arrondissements), souvent classés F ou G
L’avantage du climat H3 : les coûts de rénovation pour atteindre la classe C sont généralement inférieurs à ceux des zones H1, car les besoins de chauffage sont moindres. L’isolation et le changement de système de chauffage suffisent souvent, sans nécessiter de VMC double flux.
FAQ
L’audit énergétique est-il obligatoire pour vendre un appartement F ou G ?
Non. L’obligation ne concerne que les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété. Un appartement en copropriété n’est pas soumis à l’audit, même classé G.
L’audit peut-il remplacer le DPE ?
Non. L’audit s’ajoute au DPE, il ne le remplace pas. Les deux documents doivent être fournis pour la vente d’une maison classée F ou G.
Quelle est la validité de l’audit énergétique ?
5 ans. Contrairement au DPE (10 ans), l’audit a une durée de validité plus courte.
L’acheteur est-il obligé de réaliser les travaux préconisés ?
Non. L’audit est informatif — il donne à l’acheteur une vision claire des travaux nécessaires et de leur coût. C’est un outil de transparence et de négociation, pas une obligation de travaux. Consultez notre page sur le diagnostic immobilier à Marseille pour les autres obligations.
