Diagnostic avant‑location : sanctions encourues en cas d’oubli

En location, les diagnostics ne sont plus optionnels (surtout en PACA)

Louer un bien immobilier sans diagnostic avant‑location et sans fournir l’ensemble des diagnostics obligatoires ? En 2025, c’est tout simplement risquer des sanctions lourdes, voire l’annulation du bail. Entre les évolutions imposées par la loi Alur, la loi Climat & Résilience, et les nouvelles mesures prévues par le décret n°2023-796, la législation devient de plus en plus exigeante envers les propriétaires bailleurs.

En 2025, les diagnostics avant location ne sont plus une formalité : ils sont opposables au bailleur, c’est-à-dire que toute erreur, oubli ou imprécision peut être retenue contre vous en cas de litige. Et ce durcissement n’est pas théorique : des sanctions financières, civiles et même pénales sont désormais prévues pour les propriétaires négligents.

À Marseille, Aix-en-Provence, Toulon, Aubagne et dans toute la région PACA, les enjeux sont encore plus élevés. Zones tendues, marché locatif saturé, encadrement des loyers, interdiction progressive de louer les passoires thermiques (classes F et G) : les contrôles s’intensifient, et les diagnostics deviennent une obligation incontournable pour sécuriser votre mise en location.

Dans ce guide complet, le cabinet Sikoutris, spécialiste du diagnostic immobilier locatif en région PACA, vous détaille :

• Les diagnostics à fournir obligatoirement en 2025,
• Les sanctions encourues en cas d’oubli,
• Les bonnes pratiques pour éviter les litiges avec vos locataires,
• Et les solutions pour louer en toute conformité, sans stress.

🔗 Notre guide du diagnostic immobilier avant‑vente & location vous aidera également dans vos recherches, notamment si vous envisagez de louer à court ou moyen terme.

Quels sont les diagnostics obligatoires avant une location en 2025 ?

Que vous louiez un studio à Marseille, un appartement en résidence à Aix-en-Provence ou une maison à Toulon ou Aubagne, vous êtes tenu de fournir au locataire un Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) complet et conforme à la législation en vigueur. En 2025, les exigences se renforcent et les sanctions se multiplient pour les propriétaires qui ne respectent pas leurs obligations.

Voici la liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour la location d’un logement vide ou meublé, valable sur l’ensemble du territoire français, avec un focus particulier sur la région PACA.

Diagnostics obligatoires pour tout logement en 2025

✅ DPE – Diagnostic de Performance Énergétique

• Obligatoire pour tous les logements dès leur mise en location.
• Classement énergétique de A à G.
• Depuis 2021, le DPE est opposable : un locataire peut s’en servir juridiquement.
• Un DPE classé F ou G entraîne l’interdiction de louer (progressive).
• Durée de validité : 10 ans, sauf réforme.

💡 Le cabinet Sikoutris vous fournit un DPE conforme, rapide et explicité, pour éviter tout litige avec votre futur locataire.

✅ État de l’installation intérieure d’électricité

• Obligatoire si l’installation a plus de 15 ans.
• Vérifie la sécurité de l’installation électrique.
• Durée de validité : 6 ans pour la location.

✅ État de l’installation intérieure de gaz

• Obligatoire si l’installation de gaz date de plus de 15 ans.
• Durée de validité : 6 ans.
• Inclus tous les circuits de gaz, chaudières, conduites, aérations.

✅ Diagnostic plomb – CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb)

• Obligatoire pour tous les logements construits avant 1949.
• Vise à prévenir les risques de saturnisme (peintures anciennes au plomb).
• Valable 6 ans si présence détectée. Illimité en cas d’absence.

✅ ERP – État des Risques et Pollutions

• Obligatoire dans toutes les communes françaises.
• Valable 6 mois maximum à compter de la signature du bail.
• Mention obligatoire dans l’annonce de location.
• Contient : risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, pollution des sols, radon…

💡 Dans les Bouches-du-Rhône et le Var, le cabinet Sikoutris actualise automatiquement les ERP selon les arrêtés préfectoraux locaux (notamment pour Marseille, Aubagne, La Seyne-sur-Mer…).

✅ Mesurage Loi Boutin – Surface habitable

• Obligatoire pour tous les logements vides.
• À ne pas confondre avec la Loi Carrez (vente).
• Surface calculée selon des critères stricts (hors cloisons, escaliers, etc.).
• Pas de durée de validité légale, mais à refaire en cas de doute ou après travaux.

✅ Diagnostic bruit

• Obligatoire uniquement si le bien est situé dans une zone d’exposition au bruit des aéroports.
• Concerne notamment certains quartiers de Marseille (proximité de Marignane) ou Toulon-Hyères.

Diagnostics spécifiques selon le type ou la localisation du bien

Amiante (DAPP – Dossier Amiante Parties Privatives)

• Requis uniquement pour les immeubles collectifs construits avant juillet 1997.
• À tenir à disposition du locataire, même si non obligatoire dans le DDT.
• À conserver par le bailleur ou le syndic.

Diagnostic assainissement (logements non raccordés au tout-à-l’égout)

• En location, il n’est pas encore systématiquement obligatoire, mais fortement recommandé pour éviter les litiges, surtout en zone rurale ou pavillonnaire.

💬 Le cabinet Sikoutris propose des packs diagnostics location complets, incluant l’ensemble des pièces à fournir selon le type de logement et la commune concernée. Nous intervenons sous 48 h dans toute la région PACA pour éviter tout retard de mise en location.

Sanctions encourues en cas d’oubli ou de diagnostic erroné

En 2025, louer un bien sans avoir remis un Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) complet et conforme n’est plus un oubli anodin. C’est une infraction sanctionnée par la loi, pouvant engager votre responsabilité civile, administrative, voire pénale.

Les tribunaux sont de plus en plus stricts, notamment dans les zones tendues comme Marseille, Aix-en-Provence, Toulon ou Aubagne, où les relations entre bailleurs et locataires sont scrutées de près.

Voici un panorama des risques que vous encourez si vous louez sans respecter vos obligations.

Quels risques pour le bailleur en cas d’absence de diagnostic ?

Amendes administratives

• En cas de manquement au DPE, à l’ERP ou au diagnostic plomb, l’administration peut infliger une amende pouvant aller jusqu’à 300 000 € et/ou 2 ans d’emprisonnement (en cas de mise en danger, fausse déclaration ou dissimulation).

Suspension du bail ou impossibilité de louer

• En cas d’absence de DPE ou de classe énergétique F ou G, le bail peut être requalifié en hébergement non conforme, avec interdiction de location, voire suspension de l’encaissement du loyer.

Risque d’inscription au fichier des bailleurs indélicats (en projet dans certaines communes)

Sanctions civiles : annulation, réduction de loyer, contentieux

Cas les plus fréquents :

• DPE erroné → demande de réduction de loyer ou de remboursement de charges ;
• ERP manquant → rétractation du locataire ou action en justice si un sinistre survient ;
• Diagnostic plomb ou gaz absent → mise en danger reconnue par le juge.

💬 Un bailleur a été condamné à rendre trois mois de loyer à son locataire à Marseille, faute d’avoir fourni un DPE valide. La jurisprudence est de plus en plus favorable aux locataires.

Sanctions pénales dans les cas graves

Certaines situations peuvent relever du droit pénal, en particulier :

• Fourniture d’un faux diagnostic (falsification ou dissimulation)
• Refus volontaire de fournir les diagnostics
• Mise en danger manifeste de la santé (ex. : absence de diagnostic plomb dans un logement ancien)

Ces infractions sont passibles de peines de prison, d’amendes, et d’une interdiction d’exercer dans le cas des bailleurs professionnels ou SCI.

💡 Le cabinet Sikoutris garantit des diagnostics :

• Réalisés par des diagnostiqueurs certifiés, assurés et indépendants ;
• Remis en version numérique + papier, avec support pédagogique si besoin ;
• Opposables juridiquement, conformément aux dernières normes en vigueur.

Vous êtes ainsi couvert légalement et pouvez louer en toute sérénité, même dans les zones les plus surveillées comme le centre-ville de Marseille ou le littoral varois.

Louer à Marseille, Aix, Toulon, Aubagne : pourquoi les diagnostics sont cruciaux

Dans les villes tendues de la région PACA, comme Marseille, Aix-en-Provence, Toulon ou Aubagne, les enjeux autour de la location sont particulièrement forts. Entre pression réglementaire, interdictions progressives liées au DPE, surveillance renforcée des logements anciens, et attentes croissantes des locataires, fournir un dossier de diagnostics complet est devenu un impératif stratégique.

Zone tendue = contrôle accru

La majorité des communes du territoire marseillais et azuréen sont classées zones tendues. Cela implique :

• Des plafonnements de loyers dans certaines zones (bientôt élargis),
• Un contrôle renforcé des services de l’État et des collectivités locales,
• Des obligations renforcées en cas de mise en location.

📌 À Marseille, certains arrondissements sont déjà ciblés par des politiques publiques de lutte contre l’habitat indigne ou les logements énergivores. Les diagnostics deviennent une preuve de conformité essentielle.

Interdiction de louer certains logements dès 2025

Le calendrier d’interdiction progressive à la location des logements les plus énergivores est désormais en place :

• Depuis 2023 : interdiction de louer les biens classés G les plus énergivores (consommation > 450 kWh/m²/an)
• À partir de 2025 : interdiction de tous les logements classés G
• En 2028 : interdiction des logements classés F
• En 2034 : interdiction des logements classés E

💡 Le cabinet Sikoutris vous aide à anticiper en réalisant un DPE précis et justifié, avec un rapport explicatif que vous pouvez remettre au locataire, à l’agence, ou au notaire si besoin.

Le rôle du cabinet Sikoutris : conformité, clarté et anticipation

Pour les propriétaires bailleurs de la région PACA, le cabinet Sikoutris vous propose :

• Un pack location incluant tous les diagnostics requis pour votre bien selon sa date de construction, son localisation, son usage,
• Des rapports complets, lisibles et prêts à joindre au bail,
• Des conseils personnalisés pour anticiper une rénovation énergétique en cas de mauvais DPE (classe F ou G),
• Une intervention rapide sous 48 h à Marseille, Toulon, Aix, Aubagne, Cassis, La Ciotat, Hyères et plus largement dans les Bouches-du-Rhône et le Var.

💬 “Le Cabinet Sikoutris m’a évité une mise en location illégale. Mon appartement à Toulon était en F, je ne le savais pas. Grâce à leur conseil, j’ai pu engager les travaux et sécuriser mon bail.” — Christophe M., Toulon centre

Comment éviter les litiges grâce à un diagnostic clair et actualisé

Dans une location, les litiges entre bailleur et locataire peuvent naître d’un simple oubli ou d’un document mal compris. Un diagnostic incomplet, expiré ou mal expliqué peut vous exposer à des réclamations, des retenues de loyer ou des poursuites. En 2025, il ne suffit pas d’avoir un DDT… il faut qu’il soit complet, lisible et opposable.

Voici comment vous prémunir contre les contentieux — grâce à une bonne méthode et à l’accompagnement du cabinet Sikoutris.

Le DDT locatif : un dossier à jour et juridiquement opposable

Le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) à joindre au bail doit être :

• à jour à la date de signature du contrat,
• transmis au locataire avant la remise des clés,
• compréhensible et lisible, notamment le DPE.

Un DDT non conforme peut être :

• rejeté par le locataire,
• utilisé en justice contre le bailleur,
• ou entraîné dans une procédure de résiliation ou de baisse de loyer.

💡 Sikoutris vous livre un DDT prêt à l’emploi, conforme, relié ou numérique, classé par date et validité, que vous n’avez plus qu’à transmettre.

Explication du DPE au locataire : un réflexe gagnant

De plus en plus de locataires (et leurs avocats) savent décrypter un DPE. Si le logement est classé F ou G, vous devez être capable de :

• justifier la note,
• expliquer les améliorations envisageables,
• mettre en avant les points positifs du logement (double vitrage, bonne isolation phonique, etc.).

En cas de mauvaise note, une explication claire permet souvent d’éviter la remise en question du bail ou une négociation agressive sur le loyer.

💬 Le cabinet Sikoutris peut vous aider à rédiger un commentaire de DPE que vous pourrez joindre à vos documents de location ou remettre à l’agence.

L’expertise Sikoutris : plus qu’un diagnostic, un véritable accompagnement

Sikoutris ne se limite pas à produire un PDF de plus. Nous vous aidons à :

• Interpréter vos résultats avec précision,
• Mettre à jour votre DDT en cas de changement de locataire,
• Conserver l’historique de vos diagnostics pour vos obligations futures,
• Adapter votre stratégie locative en cas de note F ou G (rénovation, arrêt de la mise en location, revente…).

📌 Que vous soyez propriétaire bailleur individuel, SCI, ou agence immobilière, nous vous apportons un service professionnel, fiable et conforme aux réglementations 2025, dans toute la région PACA.

Qui peut réaliser vos diagnostics avant location en 2025 ?

Vous ne pouvez pas confier vos diagnostics à n’importe qui. En 2025, la réglementation impose que les diagnostics avant location soient réalisés par un professionnel certifié, assuré, impartial et compétent. Et dans un marché tendu comme Marseille, Aix-en-Provence, Toulon ou Aubagne, le choix du diagnostiqueur a un impact direct sur la fiabilité de votre location.

Ce que dit la loi : certifications obligatoires

Pour être légalement valides, les diagnostics doivent être :

• Réalisés par une personne certifiée pour chaque spécialité (DPE, gaz, électricité, plomb…) par un organisme accrédité (type I.Cert, Qualixpert, Bureau Veritas, etc.) ;
• Accompagnés d’une attestation de compétence en cours de validité ;
• Émis par un professionnel disposant d’une assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro) ;
• Réalisés en toute indépendance du propriétaire, de l’agence ou du gestionnaire locatif.

📌 En cas de litige, le juge peut écarter un diagnostic réalisé par une personne non habilitée, rendant le bail caduque ou engageant votre responsabilité.

Pourquoi faire appel à un diagnostiqueur local certifié ?

Dans une région comme la PACA, où de nombreuses zones sont classées à risques (sismicité, termites, ERP, zones bruit, etc.), il est indispensable de faire appel à un professionnel :

• qui connaît les spécificités locales,
• qui maîtrise les arrêtés préfectoraux en vigueur,
• qui peut intervenir rapidement en cas d’urgence locative.

💡 Le cabinet Sikoutris, basé en région PACA, vous garantit des diagnostics réalisés dans les règles, adaptés à votre bien et à votre ville (Marseille, Toulon, Aubagne, Aix…).

Les engagements du cabinet Sikoutris

En faisant appel à Sikoutris, vous bénéficiez :

• d’un rendez-vous garanti sous 48 h, y compris en période tendue ;
• de diagnostics complets packagés pour la location : DPE, ERP, gaz, électricité, plomb, Boutin ;
• de tarifs adaptés, avec ou sans déplacement, et de remises pour plusieurs logements (investisseurs, SCI, gestionnaires) ;
• d’un suivi personnalisé, avec rappel des dates d’expiration et mise à jour automatique du dossier si changement de locataire ;
• d’un accès sécurisé à vos documents en ligne, pour vous, votre locataire et votre agence.

📞 Nos équipes interviennent sur toute la région PACA, avec un accueil dédié pour les urgences location à Marseille, Aix, Toulon, Aubagne, Cassis, Hyères, Salon-de-Provence, etc.

Diagnostic bien présenté = location plus rapide, sans risque

En 2025, les diagnostics immobiliers ne sont pas seulement des obligations réglementaires : ils sont devenus des outils de valorisation, aussi importants que la qualité des photos ou la rédaction de l’annonce. Dans un contexte concurrentiel — comme à Marseille, Aix, Toulon ou Aubagne — un dossier complet, bien structuré et rassurant accélère la signature du bail et réduit les risques de négociation ou de conflit.

Ce que les locataires regardent vraiment dans un DPE

Les locataires, désormais informés, lisent le DPE. Ils examinent :

• La classe énergétique (A à G), souvent visible dès l’annonce,
• Le montant estimé des factures énergétiques,
• Les recommandations d’amélioration,
• Le confort thermique prévu (présence ou non d’isolation, mode de chauffage…).

Un bien classé F ou G suscite des inquiétudes, voire un refus, sauf si le bailleur fournit des explications ou propose des compensations (loyer ajusté, travaux programmés, etc.).

💡 Le cabinet Sikoutris vous accompagne pour rédiger un argumentaire clair à remettre au locataire ou à l’agence, notamment si le DPE est défavorable mais justifié (petite surface, usage secondaire, etc.).

Un bon dossier = moins de négociations, plus de confiance

Un Dossier de Diagnostics Techniques bien présenté permet de :

• Gagner du temps lors des visites et de la signature,
• Réduire les risques de renégociation ou de demande de baisse de loyer,
• Renforcer votre crédibilité auprès des agences, qui peuvent plus facilement défendre votre bien,
• Éviter les erreurs ou les oublis lors de la signature du bail.

✔️ Un DDT structuré, daté, complet et remis au bon moment renforce votre légitimité en tant que bailleur professionnel, y compris si vous êtes particulier.

L’avantage Sikoutris : rapport soigné + accompagnement pro

En choisissant le cabinet Sikoutris, vous bénéficiez :

• D’un DDT complet en PDF et version imprimée, prêt à remettre à votre locataire ou à intégrer à votre plateforme de gestion locative,
• D’un rapport clair, pédagogique, avec une présentation facilitée du DPE,
• D’une aide à la compréhension pour le locataire, y compris via un rendez-vous téléphonique ou visio,
• D’une option de suivi : nous vous alertons quand un diagnostic approche de sa date de péremption.

📌 Résultat : vous louez plus vite, sans mauvaise surprise, et vous vous protégez légalement en cas de litige futur.

Check-list propriétaire 2025 : les 10 documents à ne jamais oublier

Avant de signer un bail de location, vous devez impérativement remettre à votre locataire un ensemble de diagnostics et documents obligatoires, sous peine de nullité, réduction de loyer, voire poursuites. En 2025, cette liste s’est allongée avec l’entrée en vigueur de nouvelles obligations liées à la performance énergétique et à la transparence locative.

Voici la check-list complète pour ne rien oublier — valable à Marseille, Aix-en-Provence, Toulon, Aubagne, et partout en France.

Documents techniques à fournir obligatoirement

1. DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
   Obligatoire pour tous les logements loués, valablement établi et opposable.
2. État de l’installation intérieure d’électricité
   Si l’installation a plus de 15 ans — validité : 6 ans.
3. État de l’installation intérieure de gaz
   Idem, si l’installation date de plus de 15 ans.
4. Diagnostic Plomb (CREP)
   Pour les logements construits avant 1949 — validité 6 ans si présence.
5. ERP (État des Risques et Pollutions)
   À jour de moins de 6 mois à la date du bail.
6. Mesurage Loi Boutin (surface habitable)
   Obligatoire pour les locations vides — à refaire après travaux.
7. Dossier Amiante des Parties Privatives (DAPP)
   À tenir à disposition pour les logements en copropriété construits avant juillet 1997.

Autres documents fortement recommandés (voire obligatoires en copropriété)

8. Règlement de copropriété
   À joindre ou présenter au locataire, surtout en cas de règles spécifiques (bruit, parties communes, etc.).
9. Notice d’information locataire
   Document type fourni par l’État, sur les droits et devoirs des locataires. Doit être annexé au bail.
10. Dernier avis de taxe foncière (facultatif mais conseillé)
    De plus en plus de locataires le demandent, notamment pour anticiper la taxe d’habitation résiduelle ou les charges récupérables.

💡 Le cabinet Sikoutris vous fournit une fiche de synthèse pré-remplie, adaptée à votre bien, avec tous les diagnostics nécessaires, leurs dates de validité et les éventuelles pièces complémentaires à joindre.

Nous pouvons également vous fournir une check-list personnalisée à remettre à votre agence ou à votre locataire, pour prouver votre bonne foi et votre sérieux.

FAQ – Vos questions fréquentes sur les diagnostics avant location

1. Que risque un propriétaire qui loue sans DPE en 2025 ?

Il s’expose à des sanctions civiles et pénales, à l’annulation du bail ou à des dommages et intérêts. Le DPE est obligatoire et opposable.

2. Peut-on annuler un bail si un diagnostic est manquant ?

Oui, si le locataire prouve qu’un diagnostic manquant a nui à son consentement. Le juge peut résilier le bail ou réduire le loyer.

3. Le diagnostic ERP est-il obligatoire à Marseille ?

Oui, pour tous les biens en France, mais Marseille étant en zone à risques, l’ERP est particulièrement important et doit être actualisé à moins de 6 mois.

4. Mon logement est en F : puis-je encore le louer ?

Jusqu’au 31 décembre 2024 oui, mais à partir de 2025, les logements classés G puis F seront interdits à la location. Anticipez dès maintenant.

5. Un DPE collectif suffit-il pour un appartement ?

Non. En location, un DPE individuel est requis, même si un DPE collectif existe pour la copropriété.

6. Faut-il refaire les diagnostics à chaque changement de locataire ?

Seulement si la durée de validité est expirée, ou si le logement a subi des modifications importantes (travaux, division…).

7. Quelle est la durée de validité des diagnostics avant location ?

Diagnostic	Validité location
DPE	10 ans
Gaz / Électricité	6 ans
Plomb (CREP)	6 ans (si positif)
ERP	6 mois
Loi Boutin	Sans limite (sauf travaux)

8. Est-ce que l’agence est responsable en cas d’oubli de diagnostic ?

Non. L’agence est intermédiaire. La responsabilité incombe au bailleur. D’où l’importance de faire appel à un diagnostiqueur certifié comme Sikoutris.

Glossaire des termes clés

• DPE : Diagnostic de Performance Énergétique — classe un logement de A à G selon sa consommation.
• ERP : État des Risques et Pollutions — informe sur les risques naturels et industriels.
• CREP : Constat de Risque d’Exposition au Plomb — obligatoire avant 1949.
• RC Pro : Assurance Responsabilité Civile Professionnelle du diagnostiqueur.
• Loi Boutin : Mesurage obligatoire de la surface habitable en location.
• DAPP : Dossier Amiante Parties Privatives — à tenir à disposition du locataire.
• DDT : Dossier de Diagnostics Techniques — à joindre au bail.
• Cabinet Sikoutris : Diagnostiqueur certifié intervenant en région PACA (Marseille, Toulon, Aix, Aubagne…).

📎 Annexes – Références légales et sources officielles

• Loi Climat et Résilience (2021) – Légifrance
  https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043956924
• Décret n°2023-796 du 18 août 2023 – Interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques
  https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000047980618
• Code de la construction et de l’habitation – articles L.134-3, L.271-4, R.126-15
  https://www.legifrance.gouv.fr
• Service-public.fr – Diagnostics obligatoires avant location
  https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33463
• ANIL – Diagnostics immobiliers à la location
  https://www.anil.org
• ADEME – DPE et performance énergétique locative
  https://www.ademe.fr
• France Rénov’ – Plateforme nationale rénovation et location
  https://france-renov.gouv.fr