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DPN (Diagnostic de Performance Numérique) du bâtiment avant rénovation
La réussite d’une rénovation lourde ne se joue plus seulement sur l’enveloppe et les fluides. Réseau, Wi-Fi, comptages intelligents, GTB/BMS, cybersécurité et jumeau numérique influencent la valeur d’usage, les coûts d’exploitation et la commercialisation. Ce guide propose un processus DPN complet, des livrables exploitables par la MOA/MOE et des repères de coûts pour intégrer le numérique dans votre plan de travaux et vos marchés.
En un coup d’œil
Pourquoi un DPN avant rénovation ?
Valeur d’usage & commercialisation
- Espaces connectés (Wi-Fi robuste, RJ45 utiles, IoT confort) = meilleure attractivité locative/vente.
- Pré-câblage PoE (AP, capteurs, caméras) = CAPEX optimisés et délais de mise en service raccourcis.
Exploitation & énergie
- Comptages élec/eau/chaleur et remontées GTB = pilotage et gains OPEX.
- Interopérabilité (API) = éviter l’enfermement fournisseur sur la durée.
Chantier & risques
- Repérer réseaux à protéger/dévier (colonnes, fibres, DAS indoor) pour éviter coupures & contentieux.
- Définir des zones temporaires connectées (Wi-Fi chantier, vidéosurveillance, contrôle d’accès) pour sécurité & coordination.
Périmètre de l’audit : réseau, sans-fil, GTB/IoT & données
| Domaine | Ce qu’on vérifie | Livrables |
|---|---|---|
| Câblage & baies | Type & état (cat.5e/6/6A/OMx), brassage, plans, étiquetage, TGBT/TGS raccordements | Synoptique baies, inventaire prises, schémas redondances |
| Fibre & opérateurs | Arrivées FO, PTO, cheminements, mutualisation, room opérateurs, SRO/PM | Plan d’adduction, réservations goulottes, fiches opérateurs |
| Wi-Fi & indoor radio | Site survey (pré/post), densité AP, co-channel, DAS 4G/5G | Heatmaps, plan densification, canaux/puissances |
| GTB/BMS & IoT | Automates, protocoles (BACnet/Modbus/MQTT), API, comptages | Cartographie bus, matrice points, roadmap API |
| Sûreté électronique | Contrôle d’accès, VSS, interphonie, alimentations PoE, redondances | Plan PoE, bilan puissances, segmentation |
| Données & gouvernance | Propriété & accès, historisation, sauvegardes, RGPD zones sensibles | Schéma de données, rôles/ACL, SLA de support |
Cybersécurité & conformité (OT/IT)
Principes de base
- Segmentation OT/IT, VLAN dédiés GTB/IoT, pare-feux filtrants.
- Comptes de service, gestion des mots de passe, MFA pour accès distants.
- Journalisation (syslog), sauvegardes offline, plan de reprise.
Références utiles
- Bonnes pratiques d’hygiène informatique (ANSSI/Ministère).
- Exigences opérateurs & responsabilités du propriétaire sur les équipements connectés.
BIM & jumeau numérique : quelles données collecter ?
- Plans as-built réseaux (LAN, FO, Wi-Fi, GTB) au format DWG/IFC + nomenclatures.
- Inventaire actif réseau (switches, contrôleurs Wi-Fi, automates, passerelles) : modèle, firmware, IP, VLAN, PoE budget.
- Matrice points GTB (mesures, consignes, comptages) + mapping API.
- Dossier d’essais radio (heatmaps) & réservations pour densification future.
Un DPN bien documenté alimente naturellement votre DOE numérique et prépare les marchés de lots courants faibles.
Livrables “chantier-ready” & feuilles de route
| Livrable | Contenu | Usage |
|---|---|---|
| Rapport DPN (exécutif) | Constats, risques, priorités, CAPEX/OPEX, jalons | Décision MOA, arbitrage lots |
| Plans & synoptiques | Baies, FO, LAN, Wi-Fi, GTB, sûreté | CCTP & consultation entreprises |
| Feuille de route data | API, normalisation, stockage, SLA | Interopérabilité & Smart Building |
| Check-list cybersécurité | Segmentation, MFA, sauvegardes, journaux | Conformité & audits |
Planning type 30 jours (diagnostic → CCTP)
| Semaine | Actions | Livrables |
|---|---|---|
| S1 | Kick-off, collecte docs, visites techniques | Plan de relevés, grille de risques |
| S2 | Relevés LAN/FO, site survey Wi-Fi, carto GTB/IoT | Synoptiques V1, heatmaps V1 |
| S3 | Analyses, chiffrages CAPEX/OPEX, stratégie cyber/BIM | Rapport DPN V1, feuille de route |
| S4 | Restitution MOA/MOE, arbitrages, CCTP lots | Rapport final, pièces marché |
Coûts indicatifs & facteurs de prix
Repères 2025 (indicatifs)
- Immeuble résidentiel (20–50 lots) : 1 900–4 500 € HT.
- Tertiaire 5 000–15 000 m² : 5 500–14 000 € HT.
- Site complexe (multi-bâtiments/ERP) : sur devis (radio + GTB étendue).
Ce qui fait varier
- Surface, densité d’équipements, complexité des réseaux existants.
- Exigences data/BIM, nombre de scénarios, site survey détaillés.
- Délais (urgence), interventions de nuit, contraintes d’accès.
Erreurs courantes & bonnes pratiques
- Traiter le numérique après le bâti : intégrez le DPN dès l’APS pour éviter recoupes & surcoûts.
- Oublier la cohabitation radio (Wi-Fi, 4G/5G, IoT) : planifiez canaux/puissances.
- Sous-dimensionner le PoE : calculez budgets par baie (AP, caméras, capteurs).
- Négliger la sécurité OT : VLAN dédiés, comptes de service, MFA.
- Absence de livrables exploitables (DWG/IFC, matrices) : perte de valeur pour la MOE & l’exploitation.
À propos du Cabinet Sikoutris
Cabinet Sikoutris accompagne propriétaires, promoteurs et équipes travaux partout en France pour des rénovations à forte valeur d’usage : DPN complet (LAN/FO, Wi-Fi, GTB/IoT, cybersécurité), livrables BIM/DOE, feuilles de route data et pièces de marché. Nos diagnostics s’articulent avec les repérages réglementaires (amiante, plomb, déchets) et la préparation des chantiers via la page diagnostics avant travaux & démolition.
FAQ DPN avant rénovation
Le DPN est-il obligatoire ?
Il n’est pas réglementaire comme un repérage amiante, mais il devient structurant pour éviter recoupes, pannes et limites d’usage post-travaux. Il rassure banques, AMO et preneurs.
Peut-on mutualiser DPN et GTB ?
Oui : un DPN intègre la cartographie GTB/BMS, les comptages et les API pour préparer un bâtiment Ready-to-Connect (interopérable, évolutif).
Quel est le bon moment ?
Dès l’APS (ou plus tôt) pour alimenter le CCTP courants faibles et réserver les espaces techniques (baies, chemins de câbles, locaux opérateurs).
Sources officielles
- ANSSI — Guides d’hygiène et d’architecture (bonnes pratiques cyber)
- ARCEP — Infrastructures & réseaux (fibre, obligations d’information)
- Ministère — Numérique & environnement (premiers repères)
Adaptez la méthodologie à votre typologie (logement, tertiaire, ERP) et aux exigences du CSPS/MOE. Le DPN complète les repérages réglementaires (amiante, plomb, déchets) et les dossiers de chantier.
Auteur & garanties
Auteur : Équipe Diagnostic Immobilier 13 — DPN, diagnostics avant travaux/démolition, repérages amiante/plomb, DPE, ERP, gaz/élec. Dossiers chantier & exploitation partout en France.
Mise à jour : 22 octobre 2025.
