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Préparer un diagnostic sécurité incendie pour immeubles de grande hauteur
Contrôles du Système de Sécurité Incendie (SSI), désenfumage, compartimentage, colonnes sèches/humides, éclairage de sécurité, signalisation et plans d’évacuation… Ce guide vous donne la méthode pas à pas pour préparer, documenter et faire voter un plan de mise en sécurité incendie adapté à votre immeuble de grande hauteur (IGH).
En un coup d’œil
IGH : périmètre, définitions & obligations
Un immeuble de grande hauteur (IGH) est soumis à un règlement de sécurité incendie dédié. Les exigences couvrent la conception, l’exploitation, la maintenance et les contrôles périodiques (documents, essais, consignes, équipe de sécurité, plans d’évacuation). L’objectif du diagnostic sécurité incendie est d’évaluer la conformité des installations, la tenue des preuves (registre, rapports, attestations) et la capacité opérationnelle en cas d’incident, afin de proposer un plan de mise en sécurité chiffré et phasé.
Pré-audit documentaire : ce qu’il faut rassembler
Registre & attestations
- Registre de sécurité (mises à jour, essais, levées d’écarts).
- Attestations de conformité SSI, alimentations, colonnes, éclairage, portes/coupe-feu.
- Contrats de maintenance (SSI/DECI/CTA/ventilation/ascenseurs) + rapports périodiques.
Plans & consignes
- Plans SSI (implantation, asservissements), plans d’évacuation & consignes affichées.
- Schémas de désenfumage (naturel/mécanique), zones & commandes.
- Zonage coupe-feu (parements, clapets, traversées techniques).
Équipe & procédures
- Organisation SSIAP / rondes / exercices d’évacuation (PV).
- Permis feu, consignations électriques, plan de prévention entreprises.
- Tableau des périodicités (essais, vérifications, formations).
Registre_IGH_2025-03-01.pdf).Contrôles terrain : essais & vérifications
- Visite de reconnaissance : toitures techniques, locaux SSI, locaux électriques, compartiments, circulations, escaliers protégés, locaux particuliers (déchets, transfo, groupes).
- Essais fonctionnels :
- Déclenchement alarme & alarmes techniques (défaut secteur, dérangements).
- Asservissements : désenfumage (ouvrants/volets/CTA), déverrouillage issues, fermeture portes coupe-feu.
- Colonnes sèches/humides : contrôle visuel & accessoires, essai d’étanchéité le cas échéant.
- Éclairage de sécurité/BAES/BAEH : autonomie, implantation, balisage.
- Échantillonnages & relevés : clapets, joints CF, calfeutrements, traversées techniques, trappes PF, indices d’enfumage, pressions de ventilation.
- Constats & mise en risque : priorisation Sécurité / Conformité / Esthétique.
Système de Sécurité Incendie (SSI) & alarme
Le SSI (centralisateur + détecteurs + déclencheurs + asservissements) est le cœur de la mise en sécurité. Points clés :
- Compatibilité des éléments (marques/modèles), cohérence des plans et synoptiques.
- Détection : implantation des détecteurs, zones, sensibilités, état de propreté/maintenance.
- Alarme : audition, temporisations, annonces, alimentation secourue.
- Journal d’événements : dérangements récurrents, défauts non levés.
Désenfumage & ventilation de sécurité
Le désenfumage vise à maintenir des cheminements praticables et faciliter l’intervention des secours. À contrôler :
- Nature : naturel (DENFC, volets/ouvrants) ou mécanique (CTA/V.S) et leurs chaînages électriques (AS, télécommandes).
- Asservissements du SSI : scénarios par compartiment, escaliers, parkings.
- Entretien : graissages, remplacements vérins/ressorts, filtres CTA, courroies.
- Essais : commandes locales/centrales, retours de position, défauts.
Compartimentage, portes & clapets coupe-feu
Le compartimentage limite la propagation de fumées et flammes. Points d’attention :
- Portes coupe-feu : fermeture automatique, jeux, quincailleries homologuées, entretien.
- Clapets coupe-feu & calfeutrements : plaques signalétiques, position, commande.
- Traversées techniques : calfeutrement EI/CF, repérages, tirages de câbles récents.
- Joints et trappes PF : état, continuité des parois, repérage des défauts.
Colonnes sèches/humides, RIA & extincteurs
- Colonnes : accès, prises, bouchons, vannes, signalétique, essais périodiques.
- RIA / Extincteurs : implantation, pressions, agents adaptés (A/B/C/F), dates de vérif.
- Défense extérieure : prises de pompiers, voies engins, obstacles, repérage clair.
Évacuation, EAS, éclairage & signalisation
- Évacuation : largeurs, obstacles, portes, issues de secours.
- EAS (éclairage d’ambiance/de sécurité) : autonomie, visibilité fumées, balisage.
- Signalisation : plans, pictos, consignes, langues si public international.
- Accessibilité PMR : dispositifs d’alerte et d’attente sécurisée le cas échéant.
Rapport, écarts & plan d’actions votable
La valeur d’un diagnostic tient à sa lisibilité en AG. Nous livrons :
Synthèse décisionnelle
- Tableau HI/MED/LOW avec photos, localisation et texte réglementaire de référence.
- Chiffrages indicatifs & fourchettes (matériel + MO + essais).
- Phasage : immédiat (sécurité), 6–12 mois, >12 mois.
Annexes techniques
- PV d’essais, journaux SSI, schémas d’asservissements, repérages coupe-feu.
- Modèles de résolutions AG et planning (études/consultations/travaux).
- Procédures d’entretien & périodicités recommandées.
Budgets & délais indicatifs
Études & essais
- Diagnostic IGH (documents + terrain + essais ciblés) : 1 500 – 4 500 € selon hauteur & complexité.
- Essais complets (SSI, désenfumage, colonnes, EAS) : 2 500 – 7 500 € (hors remises en état).
Mise en sécurité
- Remise en état coupe-feu/clapets : 2 000 – 15 000 € (ampleur des perçages/traversées).
- Remplacement DENFC/vérins/CTA : 3 000 – 40 000 € selon équipements.
- Mises à niveau SSI / boucles / détecteurs : 8 000 – 80 000 €+ selon IGH.
Délais types
- Pré-audit documentaire : 1–2 semaines.
- Terrain & essais : 1–3 jours.
- Rapport & synthèse AG : 1–2 semaines.
- Travaux : de 2 semaines (remises en état ciblées) à 2–6 mois (SSI/désenfumage structurants).
Points d’attention en PACA
- Littoral : corrosion (embruns) — surveiller charnières/ressorts d’ouvrants, armoires SSI en toitures, voies engins encombrées l’été.
- Vents : interaction avec DENFC & pressions — essais par conditions adaptées.
- Parcs souterrains : désenfumage, CO/NOx, clapets, cheminements pompiers clairs.
Checklist copro (AG / chantier)
Avant l’AG
- Registre de sécurité & derniers PV d’essais compilés.
- Plans SSI & asservissements à jour.
- Tableau des écarts priorisés HI/MED/LOW + chiffrages.
- Résolutions AG rédigées (diagnostic/essais/travaux).
Pendant & après
- Communication occupants — planning & zones.
- Levée des réserves : preuves photo/PV, mise à jour registre.
- Programmation des périodicités & contrats (maintenance).
À propos du Cabinet Sikoutris
Cabinet Sikoutris accompagne les copropriétés en IGH sur l’ensemble du parcours sécurité incendie : pré-audit documentaire, essais terrain, diagnostic SSI/désenfumage/compartimentage, synthèse “AG-ready”, chiffrages, phasage et suivi des levées de réserves. Reconnu pour ses rapports clairs, sa pédagogie en AG et ses délais tenus, le cabinet coordonne les intervenants (maintenance, électriciens, métreurs) et prépare les résolutions pour des décisions sereines.
Avis & gages de confiance
Diagnostic Immobilier 13 — Diagnostics & accompagnement copropriétés IGH en PACA. Nos dossiers sont conçus pour décider vite : synthèses, diaporamas, priorités et planning, avec pièces réglementaires annexées.
Avis clients : ★★★★★ — « Essais complets, écarts hiérarchisés, vote en AG sans tension. »
- Approche terrain + documentaire éprouvée.
- Chiffrages & phasage réalistes (sécurité, budget, exploitation).
- Passerelles avec vos autres besoins (SSI, désenfumage, colonnes, accessibilité).
FAQ
Un diagnostic sécurité incendie est-il obligatoire en IGH ?
Le règlement IGH impose des exigences de contrôles, maintenance et tenue de preuves. Un diagnostic structuré permet de vérifier la conformité et de planifier les remises en sécurité avant contrôle de l’autorité compétente.
Combien de temps prévoir pour la campagne d’essais ?
De 1 à 3 jours selon la hauteur, le nombre de compartiments, les équipements (SSI, désenfumage, colonnes) et l’accessibilité.
Que se passe-t-il si des écarts majeurs sont constatés ?
Nous priorisons les mesures immédiates (sécurité), proposons un phasage des remises en état et préparons des résolutions AG avec chiffrages pour engager rapidement les travaux.
Peut-on mutualiser ce diagnostic avec d’autres obligations ?
Oui, il est pertinent de l’articuler avec vos diagnostics en copropriété (électricité des communs, accessibilité, VMC, etc.) pour optimiser les coûts et le planning.
Sources officielles
- Legifrance — Arrêté du 30 décembre 2011 (règlement IGH)
- Ministère de l’Intérieur — Sécurité incendie (ERP/IGH)
- Service-Public — Sécurité incendie (repères réglementaires)
- CNPP — Références techniques SSI (formation & référentiels)
- Cerema — Désenfumage : principes & bonnes pratiques
Ces liens apportent un cadrage utile. Vérifiez toujours les versions applicables du règlement et des normes au moment du projet.
Auteur & garanties
Auteur : Équipe Diagnostic Immobilier 13 — Diagnostics & accompagnement sécurité incendie IGH.
Cabinet : Diagnostic Immobilier 13 — RC Pro. Zone : Marseille, Aix-en-Provence, Toulon, Aubagne, PACA.
Mise à jour : septembre 2025.
Besoin d’un diagnostic sécurité incendie IGH prêt à voter ?
Devis gratuit — Essais & contrôles complets — Synthèse “AG-ready” (priorités/coûts/planning) — Suivi des levées de réserves.
