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Loi Carrez : calcul précis de la surface en duplex
Règles officielles, inclusions/exclusions, cas des mezzanines et combles, méthode pas à pas et exemple chiffré pour fiabiliser votre surface Carrez avant vente en copropriété.
En un coup d’œil
Pourquoi la Loi Carrez est essentielle en duplex ?
La Loi Carrez impose de mentionner la surface privative de tout lot de copropriété lors d’une vente. En duplex, l’enjeu est accru : volumes sous rampants, mezzanines et escaliers multiplient les pièges. Un calcul fiable sécurise la promesse de vente, limite les litiges et évite la réduction du prix en cas d’écart significatif.
Règles officielles : ce qui est inclus/exclu
Inclus
- Surfaces de plancher des locaux clos et couverts, après déduction (voir ci-dessous).
- Niveaux supérieurs d’un duplex (mezzanine, combles aménagés) si hauteur ≥ 1,80 m.
- Rangements et placards intégrés au niveau du sol (clos/couverts).
Exclus
- Surfaces avec hauteur < 1,80 m (parties sous rampants).
- Surfaces occupées par murs, cloisons, marches/escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres.
- Caves, garages, parkings, locaux non clos/non couverts, balcons/terrasses/loggias ouvertes.
- Lots ou fractions de lot de < 8 m².
Méthode pas à pas (duplex)
- Préparez : plan coté si disponible, télémètre, règle de hauteur (1,80 m), accès à chaque niveau.
- Niveau bas : calculez la surface de plancher clos et couvert, puis déduisez murs/cloisons/escaliers/embrasures.
- Niveau haut : même principe ; ne retenez que les zones avec hauteur ≥ 1,80 m. Les zones < 1,80 m sont exclues.
- Mezzanine : inclure si plancher fixe, clos/couvert et H ≥ 1,80 m. Une simple plateforme non pérenne est exclue.
- Trémie d’escalier : ne pas compter le vide (absence de plancher).
- Sommez les surfaces conformes des deux niveaux. Conservez les croquis et relevés.
Exemple chiffré simple
| Zone | Détails | Surface retenue |
|---|---|---|
| Niveau bas | Plancher 34,80 m² – murs/cloisons/embrasures 4,10 m² | 30,70 m² |
| Niveau haut (mezzanine) | Plancher 18,40 m² – zones <1,80 m : 5,60 m² – trémie : 1,20 m² | 11,60 m² |
| Total Carrez | 30,70 + 11,60 | 42,30 m² |
Exemple pédagogique : fournissez vos plans pour une estimation affinée ; un mesurage in situ reste indispensable pour l’acte.
Erreurs fréquentes à éviter
- Compter les zones < 1,80 m sous rampant.
- Intégrer la trémie d’escalier ou le palier dans le calcul.
- Inclure une mezzanine non pérenne ou un plancher démontable.
- Ajouter caves, parkings, balcons, loggias non closes.
- Confondre Carrez et surface habitable (Boutin).
Carrez vs surface habitable (Boutin)
Loi Carrez (vente en copropriété)
- Surface des lots privatifs clos/couverts, après déductions (murs, cloisons, marches, gaines, embrasures).
- Exclut < 1,80 m, caves/garages/parkings, balcons/terrasses, lots < 8 m².
Loi Boutin (location)
- Surface habitable des pièces de vie, après déductions et hors annexes.
- Base différente : un même duplex aura deux valeurs.
Points de vigilance en PACA
- Bâti ancien sous toiture : pente marquée → grand impact des zones < 1,80 m.
- Duplex avec combles : vérifier l’isolation et le caractère clos/couvert.
- Ventes rapides : anticipez le mesurage pour éviter un avenant tardif.
Checklist prête à l’emploi
Avant la visite
- Plans cotés si disponibles (pour chaque niveau).
- Accès à toutes les pièces, mezzanine et combles.
- Nettoyage des plinthes et accès aux cloisons (mesures précises).
Pendant & après
- Validation des hauteurs 1,80 m (gabarit/laser).
- Schémas de relevés + report des déductions (murs/cloisons/escaliers).
- Remise d’un certificat de mesurage pour l’acte.
Avis & gages de confiance
Diagnostic Immobilier 13 — Mesurage Carrez, diagnostics vente/location, accompagnement PACA. Nos relevés sont réalisés au télémètre laser, avec croquis et photos justificatives.
Avis clients : ★★★★★ — “Mesurage précis, dossier propre, signature sans surprise chez le notaire.”
- Méthode carrée sur les zones < 1,80 m et les trémies.
- Restitution claire + certificat utilisable par le notaire.
- Pack vente possible avec DDT et conseils sur le calendrier.
FAQ
La trémie d’escalier compte-t-elle dans la surface Carrez ?
Non. La trémie est un vide : elle n’entre pas dans la surface de plancher retenue.
Peut-on compter une mezzanine ?
Oui si elle est pérenne, fait partie du lot, est close/couverte et présente une hauteur ≥ 1,80 m. Sinon non.
Que se passe-t-il si mon calcul était trop élevé ?
Un écart significatif peut mener à une baisse de prix. Un certificat professionnel fiabilise la promesse de vente.
La surface Carrez est-elle la même que la surface habitable ?
Non. Les bases de calcul diffèrent (vente vs location). Un même duplex peut afficher deux valeurs.
Encadré légal (rappels utiles)
- Surface Carrez = surface des locaux clos/couverts après déductions (murs, cloisons, marches, gaines, embrasures).
- Seuil d’application : lots ≥ 8 m² ; hauteur minimale prise en compte : 1,80 m.
- Non compris : caves, garages, parkings, balcons/terrasses/loggias ouvertes.
Ces informations sont fournies à titre indicatif. Faites valider votre cas par un professionnel.
Auteur & garanties
Auteur : Équipe Diagnostic Immobilier 13 — Mesurage Carrez & diagnostics vente/location.
Cabinet : Diagnostic Immobilier 13 — RC Pro. Zone : Marseille, Aix-en-Provence, Toulon, Aubagne, PACA.
Mise à jour : septembre 2025.
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