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Toulon : fisc et passoires énergétiques – ce qui change pour les bailleurs
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location ; les loyers des F/G restent gelés ; et un déficit foncier majoré jusqu’à 21 400 € soutient les rénovations énergétiques. Voici un parcours opérationnel pour propriétaires de PACA (Toulon, La Seyne, Hyères…) : obligations, fiscalité, aides 2025, budgets et plan d’actions “prêt à louer”.
En un coup d’œil
Calendrier légal 2025–2034 (mise en location, loyers)
Mise en location
- Depuis 2025 : interdiction de louer les logements DPE G (non-décents) pour tout nouveau bail.
- Depuis 2023 : interdiction déjà en vigueur pour les “G+” (> 450 kWh/m².an en énergie finale).
- Échéances suivantes : F en 2028, E en 2034 (sous réserve d’évolution des textes).
Loyers & annonces
- Gel des loyers : aucune hausse ni complément de loyer pour F/G (baux conclus, renouvelés ou reconduits).
- Annonces : l’étiquette DPE et l’estimation des coûts d’énergie doivent être affichées ; pour la location, joindre le DPE au bail.
Ce qui change côté fiscalité (déficit foncier, IR, Bofip)
Déficit foncier majoré
- Jusqu’au 31/12/2025, plafond d’imputation porté jusqu’à 21 400 € (au lieu de 10 700 €) pour des dépenses de rénovation énergétique éligibles (conditions CGI/BOFiP).
- Imputation sur le revenu global (sous conditions), le solde restant reportable sur revenus fonciers.
- Seules les dépenses “déductibles” au sens fiscal sont éligibles (hors reconstruction/agrandissement).
Le doublement vise les travaux améliorant la performance du bien ; une documentation précise des factures, devis, DPE “avant/après” et attestations est nécessaire.
Références et bonnes pratiques
- Consulter la loi de finances 2025 et ses commentaires BOFiP pour sécuriser votre montage.
- Arbitrer entre déficit majoré et autres dispositifs (amortissements, aides) selon votre cas.
- Synchroniser travaux et échéances de mise en location pour éviter vacance prolongée.
Aides & ingénierie (État, Anah, TPM/Var)
Cadre national 2025
- Anah / MaPrimeRénov’ : budgets renforcés pour copropriétés et parcours performants ; ingénierie subventionnable.
- Petites surfaces : ajustements DPE (arrêté 25/03/2024) pouvant reclasser des studios < 40 m² ; à vérifier avant travaux.
Territoire toulonnais
- Guichet “Bien chez soi” de Toulon Provence Méditerranée : accompagnement technique et administratif.
- ANIL Var : panorama des aides locales (copro, bailleurs, occupants).
Parcours bailleur “prêt à louer”
1) Cadrage & diagnostics
- DPE actuel + estimation des travaux ; si immeuble collectif, voir DPE immeuble.
- Audit de scénarios (bouquets, gains, budgets) — voir audit énergétique.
- Contrôles annexes : ventilation, étanchéité, ponts thermiques.
2) Plan technique & financement
- Choisir un bouquet performanciel (isolation + ventilation + générateur).
- Arbitrer aides + déficit foncier + trésorerie ; vérifier interactions avec loyers/encadrement.
- Phasage : travaux bloquants avant remise en location.
3) Travaux & remise en location
- Suivi qualité (photos, DOE, fiches produits, PV d’équilibrage VMC).
- Nouveau DPE et pièces de décence énergétique (< 450 kWh/m².an si applicable).
- Dossier locatif complet (ERP, élec/gaz > 15 ans, plomb/amiante selon année, diagnostics avant location).
Budgets & délais indicatifs
Études & dossiers
- DPE logement : 110–180 € ; DPE immeuble (copro) : selon lots.
- Audit énergétique (maison/appart individuel) : 650–1 200 € ; copro : selon surface/complexité.
- Dossier location (ERP, élec/gaz, plomb/amiante si concernés) : 150–320 € selon ancienneté et surface.
Travaux “type” (ordres de grandeur)
- Isolation combles/plancher haut : 25–55 €/m² ; murs ITI : 60–120 €/m² ; ITE : 130–220 €/m².
- Menuiseries performantes : 500–1 100 € / ouvrant ; ventilation hygro B : 1 200–2 500 € / logement.
- Chaudière → PAC / système performant : 6 000–12 000 € (selon configuration).
Chiffrages moyens PACA, hors contraintes d’accès/échafaudages. Devis personnalisé recommandé.
Spécificités PACA / Toulon
- Parc ancien (centre-ville, Mourillon…) : menuiseries d’époque, ponts thermiques, ventilations défaillantes.
- Climat littoral : risques de corrosion saline sur équipements extérieurs (unités PAC, fixations).
- Guichet TPM “Bien chez soi” : appui administratif et technique ; coordonner copro + lots privatifs.
À propos du Cabinet Sikoutris
Cabinet Sikoutris accompagne les bailleurs de Toulon et de toute la région PACA : diagnostics réglementaires, audit énergétique, parcours d’aides, constitution de dossiers fiscaux (déficit foncier) et synthèses “prêtes à signer” pour notaire et bail. Reconnu pour ses rapports clairs et ses délais tenus, le cabinet coordonne entreprises/AMO et fournit un plan de mise en conformité techniquement solide et économiquement optimisé.
FAQ bailleurs
Je loue un logement G à Toulon : puis-je renouveler le bail en 2025 ?
Non pour une nouvelle mise en location : les logements DPE G sont désormais considérés comme non décents. Il faut engager des travaux pour reclasser le bien et produire un nouveau DPE.
Puis-je augmenter un loyer sur un logement F ou G ?
Non, le gel des loyers s’applique aux F/G (contrats conclus, renouvelés ou reconduits). Après amélioration et reclassement, une révision est envisageable selon les règles locales.
Le déficit foncier majoré de 21 400 € s’applique-t-il à tous mes travaux ?
Non : seules les dépenses de rénovation énergétique déductibles au sens fiscal et payées dans la période prévue alimentent ce plafond renforcé ; conservez DPE avant/après, factures et attestations pour justifier.
Par quoi commencer pour sortir un F/G de l’interdiction 2028/2034 ?
Un audit énergétique hiérarchise les postes (isolation, ventilation, système) et chiffre les gains/coûts. Prioriser l’enveloppe et la ventilation avant le générateur est souvent le meilleur ratio.
Sources officielles
- Service-Public — Interdiction de louer les DPE G (2025)
- Ministère de la Transition — Gel des loyers F/G
- Legifrance — Loi de finances 2025
- Assemblée nationale — “Jaune” rénovation énergétique 2025 (déficit majoré)
- Anah — Aides financières 2025
- ANIL — Aides locales Var
- Toulon Provence Méditerranée — Aider la rénovation
- Ministère — DPE (arrêtés 2024/2021)
Vérifiez systématiquement la version en vigueur des textes au jour de la transaction. Nous mettons à jour votre dossier en conséquence.
Auteur & garanties
Auteur : Équipe Diagnostic Immobilier 13 — Diagnostics réglementaires, audits et dossiers bailleurs en PACA.
Cabinet : Diagnostic Immobilier 13 — RC Pro. Zone : Toulon, La Seyne, Hyères, Ollioules, Sanary, Bandol.
Mise à jour : septembre 2025.
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