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Bureau de contrôle vs diagnostiqueur : qui fait quoi dans un projet de PPT ?
DPE collectif, RAT amiante, VMC, sécurité incendie, réception de travaux… Dans une copropriété, les missions “diagnostic” et “contrôle technique” s’enchaînent mais ne se confondent pas. Bien répartir les rôles évite les doublons, sécurise les assurances et accélère le vote d’un Plan Pluriannuel de Travaux. Voici la méthode, un comparatif clair des responsabilités et un calendrier “AG-ready”. Pour un panorama des obligations associées, consultez notre guide des diagnostics en copropriété.
En un coup d’œil
Définitions & responsabilités
Diagnostiqueur (missions typiques)
- DPE collectif : photo énergétique des parties communes & systèmes.
- Amiante : DTA commun, RAT (repérage avant travaux).
- Électricité des communs, gaz (si présents), VMC (mesures de débits), plomb (si concerné), ERP/ENSA.
- Audit énergétique : scénarios chiffrés, DPE projeté, phasage 3/6/10 ans.
Bureau de contrôle / vérifications
- Contrôle technique des projets (avis sur documents) et des travaux (visites, PV).
- Vérifications sécurité (désenfumage/SSI, accessibilité), étanchéité, structures (selon périmètre).
- Participation aux réceptions et à la levée de réserves.
Comparatif mission par mission
| Mission | Diagnostiqueur | Bureau de contrôle | Livrables clés |
|---|---|---|---|
| DPE collectif | Relève, calcule, délivre l’étiquette & recommandations | Non concerné | Rapport DPE + synthèse |
| Audit énergétique | Scénarios chiffrés, DPE projeté, phasage | Peut émettre un avis sur documents (optionnel) | Rapport d’audit + note 10–15 pages |
| Amiante (DTA / RAT) | Repère, prélève/analyses labo, cartographie des MCA | Peut vérifier plans de retrait/encapsulage | Rapport, plans, FID occupants |
| VMC / ventilation | Mesure et équilibre (ou prescrit l’équilibrage) | Vérifie la conformité des débits et PV en réception | PV débits & équilibrage |
| Électricité des communs / SSI | Diagnostic / mesures | Contrôle technique, essais, PV | Rapport diag + PV bureau de contrôle |
| Étanchéité / façades | Constats, thermographie, préco techniques | Contrôle des essais d’adhérence, PV d’étanchéité | Rapport IR / PV étanchéité |
| Réception des travaux | Peut assister (AMO) et vérifier les performances | Émet PV de contrôle / avis de conformité | DOE, PV réception & levées de réserves |
Séquence type d’un PPT (calendrier)
- Étape 1 — Constats : DPE collectif, diagnostics (amiante, élec/VMC, étanchéité), thermographie si utile.
- Étape 2 — Stratégie : audit énergétique, scénarios (S1 optimisations / S2 enveloppe+systèmes / S3 trajectoire complète), DPE projeté.
- Étape 3 — AG : synthèse 10–15 pages, résolutions (études, travaux, financement), mandat de dépôts d’aides.
- Étape 4 — CCTP & consultations : diagnostiqueur/AMO rédige ou alimente le CCTP, le bureau de contrôle est missionné si nécessaire.
- Étape 5 — Travaux : contrôles intermédiaires (débits VMC, adhérence, étanchéité). Le bureau de contrôle formalise les PV.
- Étape 6 — Réception & suivi : DOE, PV, campagne de mesures finale, mise à jour du DPE si impact majeur.
CCTP, livrables & preuves “AG-ready”
Exigences à inscrire
- Performances : R/U visés, traitement ponts thermiques (retours en tableaux, nez de plancher), débits VMC cibles.
- Contrôles : PV d’étanchéité, PV débits/équilibrage, essais adhérence (pull-off), thermographie “après”.
- DOE numérique : fiches produits, plans, schémas, rapports, photos géolocalisées.
Pièces pour la convocation
- Note synthétique 10–15 pages (constats → scénarios → budgets → impacts charges).
- Extraits DPE/audit, thermographie, tableau “coûts/aides/reste à charge”.
- Projets de résolutions (art. 24/25, bascule 25-1 si applicable).
Assurances & responsabilités (RC, DO, décennale)
- Diagnostiqueur : responsabilité civile professionnelle sur ses constats/mesures/recommandations.
- Bureau de contrôle : RC pro et mission de contrôle technique (vérifications vis-à-vis des règles) ; ses avis pèsent pour l’assurabilité.
Un dossier “preuve” (PV, DOE, photos) réduit la sinistralité et facilite les échanges avec les assureurs.
Budgets indicatifs & valeur ajoutée
Missions de diagnostic (ordres de grandeur)
- DPE collectif : sur devis (taille/systèmes).
- RAT amiante (parties concernées) : selon périmètre/prélèvements.
- VMC (mesures + équilibrage ciblé) : 25–60 € / logement + pièces.
- Thermographie façade : selon façades/accès (nuit).
Contrôle technique & vérifications
- Mission bureau de contrôle (sécurité/structure/feu/SSI) : forfait vs lots.
- PV d’étanchéité, essais adhérence, vérifs VMC : intégrés au marché ou séparés.
Les montants varient selon accès, hauteur, patrimoine et phasage. L’AMO aide à optimiser.
FAQ rôles & coordination
Le diagnostiqueur peut-il faire le contrôle technique ?
Ce sont deux missions distinctes. Le diagnostiqueur constate et recommande ; le contrôle technique vérifie la conformité “règles de l’art/sécurité” pendant le chantier et à la réception.
Faut-il missionner un bureau de contrôle pour tous les chantiers ?
Recommandé dès que les enjeux sécurité/structure/SSI sont significatifs (ITE, étanchéité, chaufferie, parkings). À calibrer selon les lots et les attentes assureurs.
Qui produit les PV d’essais (VMC, étanchéité) ?
Les entreprises réalisent et les contrôleurs vérifient. Le diagnostiqueur/AMO peut piloter les essais et consolider les preuves dans le DOE.
À propos du Cabinet Sikoutris
Cabinet Sikoutris accompagne les copropriétés partout en France pour séquencer et calibrer les missions : DPE collectif, repérages (amiante, VMC, électricité), audit énergétique, rédaction/ajouts CCTP, sélection et pilotage du bureau de contrôle, suivi des PV et synthèse “AG-ready” avec trame de résolutions et plan de financement. Rapports lisibles, délais tenus : objectif travaux votés, assurables et performants.
Sources officielles
- Service-Public — Plan pluriannuel de travaux
- Ministère du Travail — Amiante (repérage avant travaux)
- INRS — Prévention & sécurité sur chantiers
- France Rénov’ — Parcours copropriétés
Les règles et périmètres de missions peuvent évoluer : valider au moment de la convocation et de la passation des marchés.
Auteur & garanties
Auteur : Équipe Diagnostic Immobilier 13 — Diagnostics, DPE collectif, audits et assistance PPT pour copropriétés.
Zone d’intervention : France entière (réseau d’agences et partenaires techniques).
Mise à jour : octobre 2025.
Besoin d’un PPT bien séquencé entre diagnostics et contrôle ?
Nous coordonnons DPE, repérages, audit, CCTP et bureau de contrôle, puis livrons une synthèse “AG-ready” avec résolutions et plan de financement pour décider vite et bien.
