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Impact de la RT 2012 / RE 2020 sur les travaux de rénovation lourde
La RE 2020 a remplacé la RT 2012 pour la construction neuve. En rénovation lourde, c’est pourtant la RT existant (globale ou élément par élément) qui s’applique, avec des cas particuliers (extensions, changement d’usage, tertiaire assujetti). Ce guide clarifie qui est concerné, quelles exigences retenir et comment chiffrer votre projet, afin d’éviter avenants et retards. Pour cadrer l’ensemble des repérages et obligations préalables, appuyez‑vous aussi sur notre synthèse des diagnostics avant travaux & démolition.
Sommaire
- En un coup d’œil
- Principes : RE 2020 vs RT existant (globale & éléments)
- Quand parle‑t‑on de « rénovation lourde » ?
- Extensions & changements d’usage : quand la RE 2020 s’invite
- Bâtiments tertiaires : obligations complémentaires (EET & BACS)
- Stratégie technique & pièces marché (DPGF/BPU/DQE)
- Planning type & jalons réglementaires
- Budget : postes à ne pas oublier
- Erreurs fréquentes & bonnes pratiques
- Prestations connexes à coordonner
- À propos du Cabinet Sikoutris
- FAQ rénovation lourde & réglementation
- Sources officielles
En un coup d’œil
Neuf vs existant
RE 2020 : s’applique aux constructions neuves et à certaines extensions. RT 2012 n’est plus en vigueur sur les permis récents. En rénovation, on applique la RT existant (globale ou « élément par élément »).
Les exigences RE 2020 ne s’imposent pas à l’existant hors cas spécifiques.
Rénovation lourde
La RT existant « globale » concerne un bâtiment > 1 000 m², achevé après 1948, si les travaux dépassent 25 % de la valeur hors foncier. Elle fixe un objectif global de performance.
Tertiaire
Éco Énergie Tertiaire : obligations de -40 % / -50 % / -60 % (2030/2040/2050) et déclaration annuelle sur OPERAT. BACS : GTB obligatoire (seuils de puissance).
Principes : RE 2020 vs RT existant (globale & éléments)
La RE 2020 remplace la RT 2012 pour les bâtiments neufs : exigences sur le besoin bioclimatique (Bbio), la consommation d’énergie (Cep/ Cep,nr), l’impact carbone (Ic énergie / Ic construction) et le confort d’été (DH). Elle ne s’applique pas par défaut aux rénovations, qui relèvent de la RT existant :
RT existant « élément par élément »
À chaque remplacement d’un composant (isolation, menuiseries, générateur…), des performances minimales doivent être respectées (U, R, rendements, régulation…). Cadre commun pour la majorité des rénovations courantes.
RT existant « globale »
Pour les rénovations lourdes, la performance est appréciée globalement : étude thermique (méthode Th‑C‑E ex), comparaison à l’état initial et atteinte d’un niveau cible pour le bâtiment entier.
À retenir : en rénovation, c’est bien la RT existant qui s’impose. La RE 2020 intervient si vous créez de la surface neuve (extension) ; ses exigences ne s’appliquent alors qu’à la partie nouvelle.
Quand parle‑t‑on de « rénovation lourde » ?
Une rénovation est réputée « lourde » quand elle remplit simultanément : (1) SHON ≥ 1 000 m², (2) bâtiment achevé après 1948, (3) coût des travaux thermiques > 25 % de la valeur hors foncier du bâtiment. Cette valeur est actualisée chaque année selon l’ICC, avec des valeurs de référence fixées par arrêté. Dans ce cas, vous basculez sous la RT existant « globale » et devez démontrer une performance conventionnelle cible du bâtiment rénové.
| Critère | Référence | Impacts projet |
|---|---|---|
| SHON ≥ 1 000 m² | Champ d’application « globale » | Étude thermique Th‑C‑E ex obligatoire, objectifs globaux. |
| Bâtiment après 1948 | Périmètre réglementaire | Exclusions des très anciens bâtis spécifiques. |
| Coût travaux > 25 % valeur HF | Valeur HF définie & réactualisée par arrêté | Calcul de la valeur conventionnelle l’année du marché. |
Astuce : demandez une note de calcul de la valeur bâtiment jointe au DCE pour sécuriser l’assujettissement « globale »/« éléments ».
Extensions & changements d’usage : quand la RE 2020 s’invite
Si votre rénovation lourde s’accompagne d’une extension (création de surface), la RE 2020 s’applique généralement à la partie nouvelle, avec des exigences adaptées selon l’usage et la taille de l’extension. Par ailleurs, certaines transformations majeures (changement d’usage créant de la surface neuve) peuvent déclencher les mêmes obligations.
- Partie neuve : étude RE 2020 dédiée (Bbio, Cep/Cep,nr, indicateurs carbone, confort d’été).
- Bâtiment existant : reste sous RT existant (globale/éléments) selon les critères vus plus haut.
- Petites surfaces / temporaires : des exigences alternatives existent selon l’usage et la taille.
Bon réflexe : scindez vos pièces marché en « partie existante » et « partie extension » pour éviter les confusions techniques et financières.
Bâtiments tertiaires : obligations complémentaires (EET & BACS)
Au‑delà des règles RT/RE, les bâtiments à usage tertiaire d’au moins 1 000 m² sont soumis au dispositif Éco Énergie Tertiaire : trajectoire de réduction de la consommation d’énergie finale (-40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050) et déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT. En parallèle, le décret BACS impose l’installation de GTB (systèmes d’automatisation et de contrôle) au‑delà de seuils de puissance, avec des jalons d’échéance.
Éco Énergie Tertiaire (EET)
- Assujettissement ≥ 1 000 m² (bâtiment, partie ou ensemble).
- Objectifs -40 %/‑50 %/‑60 % (2030/2040/2050).
- Déclaration annuelle des consommations sur OPERAT.
Décret BACS (GTB)
- Obligation d’installation de GTB selon la puissance utile CVC (seuils réglementaires).
- Premières échéances : parc > 290 kW (équipement avant 2025), puis > 70 kW (avant 2027).
- Objectif : pilotage, régulation, suivi énergétique continu.
Ces obligations s’additionnent à la RT existant/RE 2020 sur les lots concernés : pensez « couches réglementaires » dans votre DCE.
Stratégie technique & pièces marché (DPGF/BPU/DQE)
En rénovation lourde, la fiabilité du chiffrage repose sur une stratégie de performance cohérente avec le régime applicable : objectifs globaux (RT « globale ») ou exigences minimales par composants (RT « éléments »), plus, le cas échéant, RE 2020 sur l’extension. Structurez vos pièces financières autour des postes suivants.
DPGF (forfait)
Ventilez préparation (audits/métrés), isolation (enveloppe), systèmes (CVC/GTB), électricité/éclairage, équilibrages, mesures, suivi EET, finitions, DOE.
BPU/DQE (unitaires)
Prévoyez lignes par type d’isolant et performance (U/R), menuiseries (Uw/Sw), générateurs (rendements, SCOP/SEER), réseaux hydrauliques/aérauliques, GTB, équilibrage, mesures, re‑réglages.
Astuce : exigez une note d’assujettissement (RT globale/éléments + RE 2020 pour l’extension + EET/BACS) pour verrouiller l’offre et limiter les avenants.
Planning type & jalons réglementaires
| Période | Étape | Livrables |
|---|---|---|
| S‑4 à S‑1 | Études & assujettissements | Note RT/RE 2020, EET/BACS, calcul valeur bâtiment, esquisses. |
| S‑3 à S‑1 | Consultation | RC, CCTP, DPGF/BPU/DQE, clauses EET/BACS, planning provisoire. |
| S0 | Lancement | Calage techniques, phasage avec coactivités, plan de mesure/équilibrage. |
| S1–S12 | Travaux | PV de conformités (performances composants), journal de suivi énergétique. |
| Fin | Réglages & réception | Rapports d’essais, attestation EET (déclaration OPERAT), DOE & consignes GTB. |
En site occupé, prévoyez des jalons de re‑réglage (saisons de chauffe/clim) et une session d’appropriation usagers/maintenance.
Budget : postes à ne pas oublier
- Études thermiques : Th‑C‑E ex (RT « globale »), calculs RE 2020 pour extension, simulations aérauliques, STD si confort d’été sensible.
- Isolation enveloppe : murs, toitures, planchers, ponts thermiques, traitement des points singuliers.
- Menuiseries : Uw/Sw adaptés au climat & orientation, occultation.
- Systèmes CVC : générateurs à haut rendement, récupération, équilibrage hydraulique/aéraulique, régulation pièce par pièce.
- GTB (BACS) : capteurs, automates, supervision, sous‑comptage, alarmes dérives.
- Éclairage : LED, gestion automatique (détection/gradations), éclairements normatifs.
- Suivi EET : collecte des consommations, paramétrage OPERAT, plan d’actions -40 %/‑50 %/‑60 %.
- Mesures & commissionning : essais, réception, re‑réglages saisonniers.
Le calendrier fait le prix : les contraintes de site occupé, les fenêtres nocturnes et les jalons EET/BACS impactent directement les coûts et les délais.
Erreurs fréquentes & bonnes pratiques
- Confondre RE 2020 et rénovation : sur‑spécifier ou sous‑spécifier les exigences en mélangeant les régimes.
- Oublier le calcul « 25 % valeur HF » : bascule « globale » mal anticipée.
- Ignorer EET/BACS : non‑conformité tertiaire (déclarations OPERAT, GTB aux seuils).
- Ne pas scinder extension/existant : devis et contrôles illisibles, litiges.
- Commissionning minimal : dérives de consommation post‑réception.
Conseil : dès la phase DCE, reliez les exigences RT/RE aux diagnostics préalables : amiante avant travaux/démolition, plomb avant travaux, termites avant travaux, et votre référence sur les diagnostics avant travaux & démolition.
Prestations connexes à coordonner
Nous alignons vos exigences RT/RE avec vos contraintes de chantier : étude d’assujettissement, calcul de la valeur bâtiment, scénarios techniques (enveloppe/systèmes), clauses EET/BACS, phasage et contrôle. Pour un cadrage global des repérages et pièces préalables, consultez aussi notre page diagnostics avant travaux & démolition.
À propos du Cabinet Sikoutris
Cabinet Sikoutris Diagnostics & Expertises accompagne propriétaires, promoteurs et chefs de chantier partout en France. Nous sécurisons le cadre réglementaire de vos rénovations lourdes : choix du bon régime (RT globale/éléments), gestion des extensions en RE 2020, obligations tertiaires (EET/BACS), rédaction des pièces (CCTP/DPGF/BPU/DQE) et contrôle de conformité. Objectif : un dossier prêt au contrôle, des offres comparables et une exécution sans mauvaise surprise.
FAQ rénovation lourde & réglementation
La RE 2020 s’applique‑t‑elle à une rénovation lourde ?
Non, sauf création de partie neuve (extension). Sinon, c’est la RT existant qui s’applique (globale ou élément par élément).
Comment savoir si je suis en « RT globale » ?
Vérifiez les 3 critères : SHON ≥ 1 000 m², bâtiment post‑1948, coût des travaux thermiques > 25 % de la valeur hors foncier (valeur réactualisée annuellement).
Quelles obligations pour un immeuble tertiaire ≥ 1 000 m² ?
Trajectoire de -40 %/‑50 %/‑60 % et déclaration annuelle des consommations sur OPERAT (EET). Le décret BACS peut imposer une GTB selon la puissance CVC.
Les attestions RE/RT sont‑elles requises en rénovation ?
Pas d’attestation spécifique à fournir pour des travaux sur existant, mais l’ouvrage reste contrôlable au regard de la RT existant.
Comment intégrer extension + existant dans mon DCE ?
Créez des lots ou sous‑chiffres distincts : « partie extension (RE 2020) » et « partie existante (RT existant) », avec indicateurs et performances propres à chaque régime.
Sources officielles
- Ministère — RE 2020 (présentation & champ d’application)
- RT‑RE Bâtiment — Guide RE 2020 (version 2025)
- Legifrance — Arrêté du 4 août 2021 (exigences & méthode RE 2020)
- Ministère — Exigences RT dans l’existant (globale & éléments)
- Legifrance — Arrêté du 13 juin 2008 (RT existant « globale »)
- Legifrance — Arrêté du 20 décembre 2007 (valeur bâtiment & révision ICC)
- RT‑RE Bâtiment — Présentation « existant » (texte de 2007 modifié 2017)
- Legifrance — Arrêté du 22 mars 2017 (élément par élément)
- RT‑RE Bâtiment — Fiche application extensions (avril 2025)
- Ministère — Éco Énergie Tertiaire (EET)
- Service‑public Pro — Décret tertiaire (objectifs & OPERAT)
- ADEME — Plateforme OPERAT (déclarations EET)
- RT‑RE Bâtiment — Présentation & guide du décret BACS
- ATEE/DREAL — Présentation réglementaire BACS (seuils & échéances)
- Service‑public — Attestations & contrôles (travaux sur existant)
Vérifiez toujours la version en vigueur des textes (arrêtés et guides mis à jour régulièrement).
Auteur & garanties
Rédaction par un ingénieur BTP/HQE, relecture par un responsable d’exploitation. Contenu appuyé sur des textes officiels et guides réglementaires récents.
Prêt à sécuriser votre rénovation lourde ?
Nous cadrons le bon régime (RT globale/éléments, RE 2020 pour extensions) et vos obligations tertiaires (EET/BACS), avec pièces et planning prêts à publier.
