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DPE : obligations renforcées pour les classes F et G au 1ᵉʳ janvier 2025
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location lors d’une nouvelle mise en location, tandis que les classes F et G restent soumises au gel des loyers. Ce guide explique concrètement ce que cela implique pour vos annonces, vos baux, vos ventes et votre calendrier de travaux — avec un plan d’actions réaliste et des sources officielles.
En un coup d’œil
Ce qui change au 1ᵉʳ janvier 2025
Interdiction de louer les G
Tout nouveau bail (ou remise en location) d’un logement classé G au DPE est interdit. Les baux en cours se poursuivent, mais toute remise en location exige un reclassement du bien après travaux ou un nouveau DPE attestant d’une meilleure classe.
Gel des loyers F/G
Les logements classés F ou G ne peuvent pas voir leur loyer augmenter (indexation, complément de loyer) tant que l’étiquette n’a pas été améliorée.
G+ (rappel depuis 2023)
Les logements très énergivores dont la consommation dépasse 450 kWhEF/m²/an (énergie finale) sont considérés comme non décents : interdiction de mise en location déjà en vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2023.
Qui est concerné ? Exceptions & cas particuliers
Logements visés
- Maisons individuelles et appartements sur tout le territoire français.
- Résidences principales louées vides ou meublées (bail d’habitation).
Cas particuliers
- Petites surfaces : corrections méthodologiques du DPE (2024) ont pu reclasser certains studios ; refaire un DPE peut être pertinent.
- Biens atypiques (chauffage décentralisé, locaux mixtes) : audit énergétique conseillé pour sécuriser la trajectoire.
Ce que l’obligation n’est pas
- Pas d’obligation générale de travaux “immédiats” : mais impossibilité de louer sans reclassement pour un G.
- Pas d’exemption durable sur simple promesse de travaux : le classement DPE fait foi.
Annonces & baux : mentions et pièces à fournir
- Annonces : afficher l’étiquette énergie/émissions et les dépenses théoriques d’énergie. En cas de location, signaler les restrictions applicables (F/G).
- Vente : remettre le DPE avant toute promesse ; informer l’acquéreur d’un calendrier de travaux décidé en copropriété le cas échéant.
- Location : annexer le DPE et les diagnostics obligatoires au bail ; fournir l’ERP (état des risques) à jour.
Sanctions, litiges & bonnes pratiques
Risques en cas de manquement
- Action du locataire pour non-décence (réduction de loyer, injonction de travaux).
- Nullité ou diminution de prix en vente si information DPE défaillante.
- Refus de prise en charge de certains sinistres par l’assureur en cas d’information trompeuse.
Bonnes pratiques
- Traçabilité : conservez DPE, factures, attestations et rapports d’équilibrage/ventilation.
- Transparence : joignez aux annonces un résumé clair (travaux votés, planifiés, PTP/PPT).
- Re-DPE : après travaux, refaites le DPE pour lever le gel des loyers et valoriser le bien.
Trajectoires de travaux : S1 / S2 / S3
| Scénario | Lots de travaux | Effet attendu | Budget (ordre de grandeur) | Délais |
|---|---|---|---|---|
| S1 — Optimisations rapides | Équilibrage/réglages chauffage, ventilation, LED, calfeutrements | -10 à -20 % kWh ; confort ↑ | €–€€ | 1–3 mois |
| S2 — Enveloppe prioritaire | Isolation toiture + menuiseries performantes + entrées d’air | Gain 1–2 lettres selon bâti | €€€ | 3–9 mois |
| S3 — Trajectoire complète | ITE façades + ventilation performante + générateur haut rendement | Gain 2–3 lettres ; charges ↓ significativement | €€€€ | 6–18 mois |
Audit, DPE projeté & preuves “AG/bail-ready”
Pourquoi un audit ?
- Comparer des bouquets chiffrés (kWh/€, CO₂), sous hypothèses DPE projeté.
- Documenter les impacts charges et l’éligibilité aux aides.
- Fournir des preuves opposables à annexer à l’annonce/au bail/au compromis.
Preuves à constituer
- Rapport DPE (avant/après travaux), photos, plans, factures, PV d’équilibrage VMC.
- Tableau “coûts / aides / reste à charge / calendrier”.
Aides & financements (France Rénov’, CEE, prêts)
Dispositifs mobilisables
- France Rénov’ / Anah : parcours propriétaires occupants/bailleurs (selon critères).
- CEE : primes sur actions standardisées (isolation, régulation, ventilation, générateurs).
- Prêts : éco-PTZ (selon cas), prêts travaux bancaires, prêts collectifs en copropriété.
Dossier financeurs
- DPE + audit, devis détaillés, calendrier, justificatifs fiscaux/administratifs.
- Attestations “avant/après” pour le versement des aides/CEE.
Calendrier 2025 → 2034 : jalons à anticiper
| Date | Mesure | Impact propriétaire |
|---|---|---|
| 01/01/2023 | Interdiction de louer “G+” (>450 kWhEF/m²/an) | Décence énergétique insuffisante |
| 01/01/2025 | Interdiction de louer les G (nouveaux baux) | Reclassement requis pour relouer |
| 01/01/2028 | Étape intermédiaire pour les F (objectif de sortie progressive) | Anticiper travaux ; gel des loyers maintenu |
| 01/01/2034 | Objectif de rehausse vers E à l’échelle du parc | Intégrer au plan d’investissement |
Les jalons peuvent être ajustés par décret/loi : vérifier régulièrement les textes en vigueur.
À propos du Cabinet Sikoutris
Cabinet Sikoutris accompagne les propriétaires partout en France pour sécuriser leur DPE et leur trajectoire de travaux : DPE, audit, DPE projeté, plan d’actions chiffré, constitution d’un dossier “bail/vente-ready” et intégration au pack des diagnostics immobiliers obligatoires. Rapports lisibles, preuves opposables et délais tenus.
FAQ DPE 2025 F/G
Je loue un logement G : puis-je renouveler le bail en 2025 ?
La signature d’un nouveau bail pour un logement classé G est interdite. Les baux en cours se poursuivent, mais toute remise en location exigera un reclassement (travaux + nouveau DPE).
Puis-je augmenter un loyer F ou G ?
Non. Le loyer est gelé pour les logements F/G (pas d’indexation ni de complément).
Un audit est-il obligatoire ?
Pas systématiquement pour un lot en copropriété. Mais il reste fortement recommandé pour hiérarchiser les travaux et argumenter aides/financement.
Quand refaire le DPE ?
Après travaux impactant l’enveloppe/systèmes, refaites le DPE pour lever le gel des loyers et valoriser le bien en vente/location.
Sources officielles
- Service-Public — Interdiction de louer les G (2025)
- Service-Public — Dossier de diagnostics techniques (vente/location)
- Ministère — Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- France Rénov’ — Aides à la rénovation
Veillez à consulter la dernière version des textes (décrets/arrêtés) au moment de publier une annonce, de signer un bail ou un compromis.
Auteur & garanties
Auteur : Équipe Diagnostic Immobilier 13 — DPE, audits et dossiers bail/vente partout en France.
Mise à jour : 9 octobre 2025.
