Diagnostics avant‑vente maison individuelle : checklist complète pour 2025

Diagnostics avant-vente : une étape clé pour vendre sa maison en toute sécurité

Vous vendez une maison individuelle en 2025 ? Avant même de signer le compromis, vous devez obligatoirement remettre à l’acheteur un Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) complet et à jour. En l’absence d’un seul de ces diagnostics, la vente peut être retardée, renégociée, voire annulée. Et surtout, en tant que vendeur, vous engagez votre responsabilité juridique.

Aujourd’hui, les obligations sont strictes : DPE opposable, diagnostic assainissement, plomb, gaz, électricité, ERP, amiante… Chaque document a un rôle précis, une durée de validité, et des conditions spécifiques selon l’année de construction, les installations présentes, ou la zone géographique. La législation évolue régulièrement, et les notaires exigent désormais un dossier complet dès la promesse de vente.

Ce guide vous propose une checklist claire, détaillée et mise à jour pour 2025, afin de sécuriser votre vente, éviter les mauvaises surprises, et transmettre votre maison dans les règles.

Le cabinet Sikoutris, diagnostiqueur immobilier certifié et reconnu en région PACA, vous accompagne dans la constitution de votre dossier de vente, avec des packs diagnostics adaptés à la maison individuelle, une intervention rapide et un suivi personnalisé jusqu’à la signature.

🔗 Consultez également notre guide du diagnostic avant vente et location 2025 pour connaître les règles applicables aux maisons, appartements et terrains bâtis.

Checklist 2025 : les diagnostics obligatoires pour vendre une maison individuelle

Vendre une maison en 2025 implique bien plus que de publier une annonce et organiser des visites. Avant la signature du compromis de vente, vous devez obligatoirement remettre à l’acheteur un ensemble de diagnostics immobiliers réglementaires, constituant le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Sans ces documents, la transaction peut être bloquée chez le notaire, ou remise en cause par l’acheteur.

Voici la liste complète et à jour des diagnostics obligatoires pour vendre une maison individuelle, selon les caractéristiques de votre bien.

DPE (Diagnostic de performance énergétique)

Le DPE est obligatoire pour toute maison chauffée, dès sa mise en vente. Il fournit une étiquette énergie (A à G), une estimation des consommations, des émissions de gaz à effet de serre, et des recommandations de travaux. Depuis 2021, le DPE est opposable : en cas d’erreur, l’acheteur peut se retourner contre vous.

• Validité : 10 ans (sauf réforme ou travaux modifiant le bien)
• Indispensable pour valoriser votre maison, ou anticiper une éventuelle décote en cas de note F ou G

💡 Le cabinet Sikoutris réalise des DPE conformes à la dernière réforme, avec un rapport clair et prêt à intégrer au compromis de vente.

Diagnostic amiante (si la maison date d’avant juillet 1997)

Si le permis de construire de votre maison est antérieur au 1er juillet 1997, vous devez fournir un état d’amiante, même si vous pensez que votre bien n’en contient pas. Le diagnostiqueur inspecte visuellement les matériaux susceptibles de contenir de l’amiante (toitures, flocages, gaines, enduits, faux plafonds…).

• Pas de durée de validité légale si absence d’amiante constatée
• Rapport obligatoire même si vous ne faites pas de travaux

Diagnostic plomb – CREP (si la maison a été construite avant 1949)

Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb est obligatoire pour les maisons construites avant 1949. Il vérifie la présence de plomb dans les peintures anciennes. Si des concentrations dangereuses sont détectées, des travaux peuvent être exigés.

• Validité : 1 an si présence de plomb / illimitée si absence

État de l’installation intérieure d’électricité (si +15 ans)

Dès lors que votre installation électrique a plus de 15 ans, un diagnostic électricité est requis. Il vérifie l’état du tableau, des prises, des mises à la terre et des protections. Ce diagnostic permet à l’acheteur de savoir si des travaux de mise en sécurité sont nécessaires.

• Validité : 3 ans à la vente
• Important pour éviter les litiges ou renégociations après la visite technique de l’acheteur

État de l’installation de gaz (si +15 ans)

Même principe que pour l’électricité : si votre maison est équipée d’un système de gaz (chaudière, gazinière fixe…) installé depuis plus de 15 ans, vous devez fournir un diagnostic gaz.

• Validité : 3 ans à la vente
• Le cabinet Sikoutris peut réaliser les diagnostics gaz et électricité en une seule intervention, pour réduire vos coûts et vos délais.

ERP – État des Risques et Pollutions

L’ERP est obligatoire pour toutes les maisons, quelles que soient leur zone ou leur année de construction. Il informe l’acheteur des risques naturels, miniers, sismiques, industriels, ou de pollution des sols.

• Validité : 6 mois
• Requis à la signature du compromis

💡 À Marseille et dans plusieurs communes des Bouches-du-Rhône et du Var, des arrêtés préfectoraux imposent des zones ERP renforcées (inondation, radon, glissements de terrain…).

Diagnostic assainissement non collectif

Si votre maison n’est pas raccordée au tout-à-l’égout, vous devez fournir un diagnostic assainissement, établi par le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif). Il évalue l’état de votre fosse septique, micro-station ou filtre compact.

• Obligatoire à la vente depuis 2011
• Valable 3 ans
• L’acheteur a 1 an pour réaliser les travaux en cas de non-conformité

📌 Le cabinet Sikoutris peut vous aider à organiser ce diagnostic avec le SPANC de votre secteur, et à l’intégrer dans votre DDT complet.

Dans la prochaine section, nous verrons les obligations spécifiques à la maison individuelle, notamment les cas particuliers liés à l’assainissement, aux termites ou à la zone géographique.

Quelles sont les obligations spécifiques à la maison individuelle ?

Vendre une maison individuelle implique des obligations légèrement différentes de celles imposées aux appartements. Contrairement à une copropriété, il n’y a pas de règlement commun ni de parties collectives à gérer, mais d’autres responsabilités pèsent sur le vendeur, notamment liées au terrain, à la structure du bâti, à l’assainissement et aux risques spécifiques à la localisation.

Voici les points à vérifier absolument avant de mettre en vente votre maison.

Loi Carrez : pas obligatoire, mais prudence sur les surfaces

Contrairement à ce qui est exigé en copropriété, la loi Carrez ne s’applique pas aux maisons individuelles. Toutefois, cela ne vous dispense pas de fournir une surface habitable précise et conforme, notamment si vous affichez des surfaces dans l’annonce ou le compromis.

Un mesurage approximatif peut être reproché au vendeur en cas de litige, notamment si l’acheteur découvre après l’achat que la maison est plus petite que prévu.

💡 Le cabinet Sikoutris peut inclure un mesurage précis dans son pack vente, même si la loi ne l’exige formellement.

Termites, radon, argiles… selon la localisation du bien

Selon la commune où se situe votre maison, des diagnostics supplémentaires peuvent être exigés :

• Le diagnostic termites est obligatoire dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. C’est notamment le cas de plusieurs villes du sud de la France (Marseille, Aubagne, Toulon…).
• Le radon, un gaz radioactif naturel, est surveillé dans certaines zones de niveau 2 ou 3. Ce risque doit être mentionné dans l’ERP, mais peut faire l’objet d’un diagnostic complémentaire sur demande.
• Dans les zones argileuses, comme celles soumises à des retraits-gonflements des sols (argiles), des mentions spécifiques doivent apparaître dans l’ERP ou les documents d’urbanisme.

💡 Lors de votre demande de devis, le cabinet Sikoutris vérifie systématiquement si votre commune est concernée par un arrêté termites ou une zone à risque, et vous propose le diagnostic correspondant sans surcoût caché.

Rénovation prévue ou récente : attention au RAAT

Si vous avez réalisé des travaux récents ou si l’acheteur envisage une rénovation importante, il peut vous demander :

• Un audit énergétique, s’il s’agit d’une maison classée F ou G,
• Un repérage amiante avant travaux (RAAT), en cas de projet de réaménagement,
• Des justificatifs de conformité (attestation RT existant, certificat de fin de travaux, etc.).

Même si ces documents ne sont pas tous légalement obligatoires à la vente, ils sécurisent la transaction et facilitent la négociation. Ils montrent que le bien est sain, documenté, et prêt à accueillir un nouveau projet.

📌 En tant que vendeur, vous avez tout intérêt à fournir un dossier technique le plus complet possible. Le cabinet Sikoutris, expert en maison individuelle, peut vous proposer une vérification gratuite de vos obligations en fonction de la localisation de votre bien, de son âge et des installations existantes.

Qui doit faire les diagnostics ? Quand ? À quel moment les transmettre ?

Lorsque vous vendez une maison individuelle, la question revient souvent : qui est responsable des diagnostics ? Quand faut-il les faire ? Et à quel moment doit-on les remettre à l’acheteur ? En 2025, la législation est très claire sur ces points. Voici ce que vous devez absolument savoir pour éviter tout blocage chez le notaire ou remise en cause de la vente.

Le vendeur est le seul responsable légal

C’est au vendeur, et à lui seul, de faire réaliser l’ensemble des diagnostics techniques obligatoires, à ses frais. Cette règle s’applique même si la maison est vendue sans intermédiaire, ou si un compromis est signé de particulier à particulier.

Le coût des diagnostics peut être intégré dans les frais de mise en vente, mais il ne peut pas être exigé de l’acheteur. Le notaire ou l’agence peuvent vous recommander un diagnostiqueur, mais le choix vous appartient.

📌 Le cabinet Sikoutris travaille directement avec de nombreux notaires et agences en région PACA. Nous pouvons envoyer les diagnostics directement à leurs services pour simplifier vos démarches.

Quand faut-il les faire ?

Techniquement, les diagnostics peuvent être réalisés à tout moment, mais il est vivement recommandé de les anticiper. L’idéal est de :

• Les faire dès la mise en vente, avant même de publier votre annonce,
• Joindre le DPE à votre annonce immobilière (obligatoire),
• Avoir le DDT complet prêt au moment de la visite ou du compromis.

Attendre le dernier moment vous expose à :

• Des délais imprévus (diagnostiqueur indisponible, analyse d’amiante ou de plomb nécessitant plusieurs jours),
• Un blocage chez le notaire (ERP périmé, gaz ou électricité manquant…),
• Une marge de négociation plus importante pour l’acheteur.

À quel moment les transmettre à l’acheteur ?

Les diagnostics doivent être remis au plus tard au moment de la signature du compromis de vente, sous peine d’irrégularité du contrat. Dans certains cas, leur absence peut même justifier une rétractation sans pénalité, ou des dommages-intérêts à la charge du vendeur.

• Le DPE doit obligatoirement figurer dès l’annonce de vente.
• L’ERP doit être daté de moins de 6 mois à la date du compromis.
• Les diagnostics techniques (plomb, amiante, gaz, électricité) doivent être annexés à la promesse de vente.

💡 Le cabinet Sikoutris vous remet tous les diagnostics au format numérique (PDF sécurisé) et, sur demande, en format papier pour votre notaire ou agent immobilier.

Durée de validité des diagnostics

Voici un tableau récapitulatif des durées de validité en 2025 :

Diagnostic	Validité à la vente
DPE	10 ans
Amiante	Illimitée (si absence)
Plomb (CREP)	1 an (si présence) / Illimitée (si absence)
Électricité	3 ans
Gaz	3 ans
ERP	6 mois
Assainissement non collectif	3 ans

📌 Si vous avez déjà fait réaliser des diagnostics lors d’une vente avortée ou ancienne mise en location, le cabinet Sikoutris peut vérifier gratuitement leur validité, et vous conseiller sur ceux à renouveler.

À quoi sert chaque diagnostic dans le cadre d’une vente ?

On pourrait croire que les diagnostics sont une simple formalité administrative… Pourtant, en 2025, ils ont une valeur juridique, financière et commerciale. Chaque document joue un rôle spécifique dans la transaction. Pour le vendeur, ils permettent de se protéger contre les litiges. Pour l’acheteur, ils garantissent une information transparente et fiable. Voici comment bien les comprendre.

Protéger l’acheteur… mais aussi le vendeur

L’un des objectifs principaux du Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) est de limiter la responsabilité du vendeur après la vente. En fournissant des diagnostics complets et à jour :

• Vous prouvez votre bonne foi,
• Vous informez l’acheteur sur les caractéristiques réelles du bien,
• Et surtout, vous vous protégez contre les accusations de vice caché.

Par exemple, si un diagnostic gaz révèle un défaut, l’acheteur ne pourra pas vous accuser de lui avoir vendu un bien dangereux, puisque l’information lui aura été transmise avant la signature.

💡 Un DDT bien structuré, avec tous les diagnostics valides, vous protège en cas de litige ou de désaccord après la vente.

Anticiper les questions de l’acheteur… ou de son notaire

Un acheteur bien conseillé posera forcément des questions sur :

• Le DPE, et notamment la classe énergétique du logement,
• L’existence d’amiante ou de plomb,
• L’état de l’installation électrique ou de la chaudière,
• La conformité de l’assainissement (en maison non raccordée).

Avoir tous les diagnostics à disposition, clairs et bien présentés, vous permet :

• D’inspirer confiance dès les premières visites,
• De réduire les marges de négociation,
• D’éviter les retards ou blocages administratifs au moment du compromis.

📌 Le cabinet Sikoutris fournit un dossier de vente clé en main, lisible par l’acheteur et par le notaire, pour fluidifier la transaction.

Valoriser le bien avec des diagnostics clairs

Un diagnostic bien interprété peut renforcer la valeur perçue de votre maison. Un DPE en classe C ou D, un système électrique conforme, une installation gaz sécurisée… sont autant de points forts que vous pouvez mettre en avant lors de la vente.

Même en cas de DPE défavorable (classe F ou G), le fait de disposer d’un rapport structuré et d’un accompagnement par Sikoutris vous permet de :

• Justifier la note,
• Proposer des pistes d’amélioration,
• Et rassurer un acheteur inquiet.

💬 « Grâce à la qualité des diagnostics fournis, l’acheteur a accepté le prix sans négocier, même avec une classe DPE en E. Le rapport expliquait tout. » — Témoignage client Sikoutris.

En bref, chaque diagnostic est un outil stratégique pour réussir votre vente : il vous protège, structure la négociation, et renforce la transparence.

Pourquoi faire appel au cabinet Sikoutris ?

Vendre une maison en 2025, c’est respecter une série d’obligations techniques de plus en plus exigeantes. Pour éviter erreurs, retards et litiges, il est essentiel de s’appuyer sur un partenaire de confiance, qui connaît non seulement la réglementation, mais aussi le terrain local, les attentes des notaires, et les enjeux patrimoniaux des propriétaires vendeurs.

Le cabinet Sikoutris, expert du diagnostic immobilier en région PACA, vous propose une prise en charge complète et professionnelle, adaptée à la vente de maisons individuelles.

Un accompagnement complet pour les vendeurs

Dès votre premier contact, un expert Sikoutris vous guide sur :

• Les diagnostics obligatoires selon l’année de construction, les équipements, la zone,
• La validité des anciens diagnostics que vous auriez déjà en votre possession,
• Le calendrier idéal pour intervenir en fonction de votre échéance de vente.

Nous prenons en charge la planification, l’intervention sur site, l’analyse des risques spécifiques à votre commune (termites, argiles, radon), et nous vous livrons un dossier complet prêt à transmettre à votre notaire ou à votre agence.

Des packs diagnostics conçus pour les maisons individuelles

Le cabinet Sikoutris vous propose des packs personnalisés, pensés pour simplifier votre mise en vente :

• Pack vente classique : DPE + gaz + électricité + ERP,
• Pack maison ancienne : ajoute amiante, plomb, termites (si zone),
• Pack assainissement : assistance dans la demande auprès du SPANC + intégration au DDT.

Ces packs sont conçus pour optimiser vos coûts, limiter les allers-retours, et garantir la conformité légale.

💡 Tous nos rapports sont remis en format numérique sécurisé, accompagnés si besoin d’une synthèse simplifiée pour l’acheteur ou l’agence.

Une présence régionale, un service rapide

Nous intervenons sous 48 à 72 h dans toutes les Bouches-du-Rhône et dans une grande partie de la région PACA :

• Marseille, Aubagne, Allauch, Aix-en-Provence, Salon, Vitrolles…
• Maisons en centre-ville comme en zone périurbaine ou rurale.

En cas de vente urgente, nous pouvons vous proposer un rendez-vous prioritaire et un envoi express des diagnostics à votre notaire.

💬 “J’ai confié mes diagnostics à Sikoutris sur recommandation de mon agence. Tout était clair, rapide, et accepté immédiatement par le notaire.” — Julien D., vendeur à Allauch

📌 Avec Sikoutris, vous gagnez du temps, vous limitez les risques juridiques, et vous inspirez confiance dès la première visite.

Que se passe-t-il si vous oubliez un diagnostic obligatoire ?

Oublier un diagnostic immobilier lors de la vente d’une maison n’est jamais anodin. En 2025, les obligations sont strictes, et leur non-respect peut avoir des conséquences juridiques et financières sérieuses. Contrairement à certaines croyances, ce n’est pas l’acheteur qui supporte le risque, mais bien le vendeur. Et ce, dès la signature du compromis.

D’abord, une vente peut être bloquée ou retardée. Les notaires sont de plus en plus stricts : sans un DDT complet, ils peuvent refuser de rédiger l’acte ou de faire signer le compromis. Il suffit, par exemple, qu’un ERP soit périmé (plus de six mois) ou qu’un DPE soit manquant pour que tout s’arrête.

Ensuite, votre responsabilité peut être engagée. Si un vice est découvert après la vente, et qu’aucun diagnostic ne l’avait signalé (ou si le diagnostic fourni était périmé ou incomplet), l’acheteur peut se retourner contre vous. Il peut demander une réduction du prix, voire l’annulation de la vente en justice. Dans certains cas, il peut aussi invoquer un vice caché, et vous contraindre à prendre en charge des travaux importants.

Enfin, vous prenez le risque de subir une renégociation défavorable. Si un diagnostic n’a pas été fourni au bon moment, l’acheteur peut s’en servir pour faire pression, réclamer une baisse de prix, ou suspendre temporairement le processus.

C’est pourquoi il est essentiel de travailler avec un cabinet de diagnostic rigoureux. Le cabinet Sikoutris propose un service de vérification systématique : nous passons en revue vos diagnostics existants, identifions ceux à renouveler, et vous remettons un DDT complet, conforme et opposable. Nous vous aidons à anticiper, éviter les erreurs et sécuriser la vente jusqu’à la signature.

Récapitulatif à télécharger : checklist vendeur 2025

Lorsque l’on vend une maison individuelle, il est facile d’oublier un document ou de négliger la date de validité d’un diagnostic. Pour vous aider à rester maître de votre dossier et éviter tout oubli, le cabinet Sikoutris met à disposition une checklist claire, à jour pour 2025, et personnalisable selon votre bien.

Cette checklist est pensée comme un outil d’aide à la décision, que vous pouvez imprimer, remplir ou transmettre à votre notaire ou votre agent immobilier. Elle reprend, point par point, tous les diagnostics exigés selon le profil de votre maison, sa date de construction, son type d’assainissement, ou encore sa localisation.

Vous y trouverez :

• La liste des diagnostics obligatoires (DPE, amiante, gaz, électricité, plomb, ERP, assainissement)
• La durée de validité de chaque document
• Un espace pour noter la date de réalisation, l’opérateur intervenu, et la prochaine échéance
• Des cases à cocher pour suivre l’état d’avancement de votre dossier

En complément, nous vous proposons un tableau Excel simple à utiliser, dans lequel vous pouvez centraliser toutes les informations de vos diagnostics. Il vous permet de visualiser en un coup d’œil ce qui est prêt, ce qu’il faut refaire, et ce qui reste à programmer avant la mise en vente. Cet outil est particulièrement utile si vous avez plusieurs biens à vendre, ou si vous gérez une succession ou un bien en indivision.

Le cabinet Sikoutris remet gratuitement cette checklist à ses clients après chaque intervention, et peut même la remplir pour vous lors du rendez-vous sur place. Notre objectif : vous faire gagner du temps, éviter les erreurs, et garantir une vente fluide.

FAQ – Vos questions les plus fréquentes

Est-ce que tous les diagnostics sont vraiment obligatoires pour vendre une maison ?
Oui, si votre maison répond aux critères spécifiques (année de construction, installations, type d’assainissement, localisation). Par exemple, le diagnostic plomb est obligatoire uniquement pour les maisons construites avant 1949, et le diagnostic assainissement ne concerne que les biens non raccordés au tout-à-l’égout. Le cabinet Sikoutris vérifie cela avec vous lors du devis.

Mon DPE date de 2018, dois-je le refaire ?
Oui, en 2025, les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont désormais considérés comme obsolètes. De plus, toute réforme du DPE ou travaux significatifs peuvent invalider un ancien diagnostic. Mieux vaut le refaire pour sécuriser votre vente.

Je vends une maison avec fosse septique, que dois-je prévoir ?
Vous devez fournir un diagnostic assainissement, réalisé par le SPANC (service public d’assainissement non collectif) de votre commune. Il est valable 3 ans. En cas de non-conformité, l’acheteur aura 1 an après la vente pour effectuer les travaux.

Faut-il un diagnostic termites pour une maison individuelle ?
Seulement si la maison est située dans une zone déclarée à risque par arrêté préfectoral. C’est notamment le cas de nombreuses communes du sud de la France. Sikoutris vérifie systématiquement si votre bien est concerné lors de la commande.

Et pour une maison récente ?
Même une maison neuve doit faire l’objet d’un DPE (notamment pour vérifier la conformité à la RE2020), et d’un ERP. Si l’installation électrique ou gaz est récente et sous garantie décennale, les diagnostics peuvent être facultatifs, mais il faut pouvoir le prouver.

Peut-on faire les diagnostics après la signature du compromis ?
Non. Les diagnostics doivent être fournis au plus tard au moment de la signature du compromis. Certains documents, comme le DPE ou l’ERP, doivent être disponibles dès la mise en annonce.

Combien coûtent les diagnostics pour une maison de 100 m² ?
En moyenne, un pack complet (DPE, gaz, électricité, ERP, amiante si besoin) coûte entre 350 et 550 € TTC selon les caractéristiques du bien. Le cabinet Sikoutris propose des packs adaptés à chaque maison, sans frais cachés.

Est-ce que le DPE suffit pour estimer la valeur d’une maison ?
Non, le DPE n’est pas une estimation de prix. Mais il influence de plus en plus la valeur perçue par les acheteurs, surtout en cas de notes F ou G. C’est un élément à prendre en compte dans votre stratégie de vente.

Glossaire

DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
Évalue la consommation d’énergie d’un logement et son impact sur l’environnement (classe de A à G). Obligatoire dès la mise en vente.

CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb)
Diagnostic obligatoire pour les maisons construites avant 1949. Il détecte la présence de plomb dans les peintures et revêtements.

ERP (État des Risques et Pollutions)
Document listant les risques naturels, technologiques ou liés à la pollution du sol. Obligatoire dans toutes les communes.

SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif)
Organisme chargé de contrôler les systèmes d’assainissement individuel (fosse septique, micro-station, etc.).

RAAT (Repérage Amiante Avant Travaux)
Diagnostic spécifique exigé avant des travaux dans un bâtiment construit avant juillet 1997. Différent du simple état d’amiante.

DDT (Dossier de Diagnostics Techniques)
Ensemble des diagnostics que le vendeur doit remettre à l’acheteur dès le compromis de vente.

Cabinet Sikoutris
Diagnostiqueur immobilier certifié intervenant sur toute la région PACA. Spécialiste des maisons individuelles, ventes et successions.

Sources officielles

• Service-public.fr – Vente d’un logement : diagnostics obligatoires
  https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10798
• Code de la construction et de l’habitation – articles L271-4 à L271-6
  https://www.legifrance.gouv.fr
• Loi Climat et Résilience – août 2021
  https://www.ecologie.gouv.fr/loi-climat-resilience
• ANIL – Fiches diagnostics vente
  https://www.anil.org
• ADEME – Réforme du DPE et performance énergétique
  https://www.ademe.fr
• Guide SPANC – Assainissement non collectif
  https://www.assainissement-non-collectif.developpement-durable.gouv.fr/guide-d-accompagnement-des-spanc-a663.html

Vous êtes sur le point de vendre votre maison et souhaitez un dossier complet, clair et juridiquement conforme ?
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