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Loi Boutin : différence avec Carrez ?
En vente d’un lot de copropriété, on exige la surface privative (Carrez). En location d’une résidence principale (vide ou meublée), on mentionne la surface habitable (Boutin). Les règles de calcul diffèrent, tout comme les recours et sanctions en cas d’erreur. Ce guide clarifie la méthode, les exclusions, la tolérance de 5 %, la validité et les coûts, avec des conseils pratiques pour éviter tout litige.
Infos rapides — quand utiliser Carrez ou Boutin ?
- Carrez = vente de lots en copropriété (≥ 8 m²) ; surface des locaux clos et couverts hors murs/embrasures, ≥ 1,80 m de hauteur.
- Boutin = location (vide ou meublée) d’une résidence principale ; surface habitable (hors caves, garages, combles non aménagés, vérandas, etc.).
- Tolérance 5 % : au‑delà, réduction de prix (Carrez) ou réduction de loyer (Boutin) possible.
- Validité : pas d’échéance si la configuration n’évolue pas (re‑mesurage après travaux).
Sommaire
- Carrez vs Boutin : quand utiliser l’un ou l’autre ?
- Méthode de mesure : règles officielles
- Comparatif rapide (tableau)
- Durée de validité & cas de re‑mesurage
- Sanctions & recours en cas de fausse surface
- Tarifs & packs recommandés
- Check‑list prête à l’emploi
- Tous nos diagnostics vente & location
- À propos du Cabinet Sikoutris
- FAQ express
- Sources officielles
Carrez vs Boutin : quand utiliser l’un ou l’autre ?
Carrez (vente)
- Obligatoire pour la vente d’un lot de copropriété ≥ 8 m² (appartement, local, maison en copro horizontale).
- À mentionner au compromis et à l’acte. En l’absence de mention, l’acheteur peut demander la nullité (délai court).
Boutin (location)
- À indiquer dans le bail d’une résidence principale (vide ou meublée, hors saisonnier).
- Permet au locataire de comparer le loyer au m² habitable et d’agir en cas d’écart > 5 %.
Les maisons hors copropriété ne relèvent pas de Carrez à la vente ; en revanche, la surface habitable doit être indiquée au bail (Boutin) pour une résidence principale.
Méthode de mesure : règles officielles
Méthode Carrez (surface privative)
- Surface des planchers des locaux clos et couverts.
- On déduit murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres.
- On ne compte pas les parties < 1,80 m de hauteur.
- Les lots < 8 m² ne sont pas pris en compte.
Méthode Boutin (surface habitable)
- Surface de plancher construite, déduction faite des murs, cloisons, marches, gaines, embrasures.
- Hors parties < 1,80 m.
- Exclus : combles non aménagés, caves, sous‑sols, remises, garages, terrasses, balcons, vérandas, locaux communs…
Ces définitions sont fixées par des textes de référence (Code de la construction & de l’habitation pour Boutin ; loi de 1965 + décret de 1997 pour Carrez).
Comparatif rapide (tableau)
| Critère | Loi Carrez (vente copro) | Loi Boutin (location résidence principale) |
|---|---|---|
| Finalité | Informer l’acquéreur sur la surface privative | Informer le locataire sur la surface habitable |
| Biens concernés | Lots en copropriété (≥ 8 m²) | Logements vides ou meublés en résidence principale (hors saisonnier) |
| Inclus | Locaux clos et couverts ≥ 1,80 m | Pièces habitables ≥ 1,80 m |
| Exclus | Murs, cloisons, gaines, embrasures, parties < 1,80 m | Idem + caves, garages, combles non aménagés, terrasses, vérandas |
| Tolérance | Écart > 5 % : diminution du prix possible | Écart > 5 % : diminution du loyer possible |
| Validité | Sans échéance si pas de travaux | Sans échéance si pas de travaux |
Durée de validité & cas de re‑mesurage
Quand refaire un mesurage ?
- Création/suppression de cloisons, mezzanine, véranda…
- Aménagement de combles (passage sous/au‑dessus de 1,80 m).
- Litige ou doute sur un ancien mesurage.
Bonnes pratiques
- Mesurage laser par opérateur certifié, croquis/pièces justificatives à l’appui.
- Conserver le PDF signé et transmettre à l’agence/notaire si nécessaire.
Sanctions & recours en cas de fausse surface
Vente (Carrez)
- Si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième (5 %) : l’acheteur peut exiger une diminution du prix proportionnelle.
- Délai d’action : 1 an à compter de l’acte authentique.
- Absence de mention Carrez : possible nullité (délai court) et contentieux.
Location (Boutin)
- Si la surface habitable réelle est inférieure de plus de 5 % : le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle.
- Procédure : demande au bailleur, 2 mois pour répondre, puis saisine du juge dans les 4 mois en l’absence d’accord ; effet de la réduction selon la date de la demande.
Tarifs & packs recommandés
Les prix varient selon la surface et la complexité (combles, véranda, mezzanine…). Repères TTC en PACA :
| Prestation | Lot ≤ 50 m² | Lot 50–100 m² | Lots complexes / > 100 m² | Observations |
|---|---|---|---|---|
| Attestation Loi Boutin (location) | 70–110 € | 90–140 € | Sur devis | PDF signé, surface habitable |
| Certificat Loi Carrez (vente copro) | 90–140 € | 120–180 € | Sur devis | PDF signé, surface privative |
| Pack avant‑vente (Carrez + DPE + ERP) | 190–260 € | 220–290 € | — | Dossier prêt compromis |
| Pack location (Boutin + ERP) | 120–180 € | 140–210 € | — | Annexes bail complètes |
Check‑list prête à l’emploi
| # | Action | État | Commentaires |
|---|---|---|---|
| 1 | Confirmer vente (Carrez) ou location (Boutin) | Choisir la bonne méthode | |
| 2 | Transmettre plans / croquis disponibles | Gain de temps en visite | |
| 3 | Dégager embrasures, plinthes, trappes | Mesurage laser facilité | |
| 4 | Lister annexes (cave, parking, véranda) | Attention : exclus Boutin, annexes hors Carrez | |
| 5 | Informer des travaux récents (cloisons, combles…) | Peut imposer un re‑mesurage | |
| 6 | Demander un pack adapté | Avant‑vente / Avant‑location | |
| 7 | Planifier un passage sous 48 h | PDF sous 24–48 h |
Tous nos diagnostics vente & location
Pour un dossier complet en région PACA, utilisez nos pages diagnostic immobilier avant‑vente et diagnostic immobilier avant‑location. Ajoutez selon vos besoins : Loi Carrez, Loi Boutin, DPE, diagnostic gaz, diagnostic électricité, amiante, plomb, ERP.
Pack location
Boutin + ERP : bail conforme en un passage.
Pack avant‑vente
Carrez + DPE + ERP : dossier prêt compromis.
Délais rapides
Créneaux 48 h, PDF 24–48 h.
À propos du Cabinet Sikoutris
Cabinet Sikoutris – Diagnostics & Expertises accompagne vendeurs et bailleurs en PACA. Présents à Marseille, Toulon, Aix‑en‑Provence et Aubagne, nous réalisons : certificats Loi Carrez, attestations Loi Boutin, diagnostics vente/location (DPE, gaz, électricité, amiante, plomb, ERP), DPE immeuble, PPT et repérage avant travaux/démolition. Rapports opposables, clairs et livrés sous 24–48 h.
FAQ express
La méthode de mesure est‑elle la même en Carrez et en Boutin ?
Non. Carrez vise la surface privative des locaux clos et couverts ≥ 1,80 m (vente en copro). Boutin vise la surface habitable (location), qui exclut notamment caves, garages, combles non aménagés, terrasses et vérandas.
Quelle tolérance est admise ?
Un écart > 5 % ouvre droit à une diminution du prix (Carrez) ou à une diminution du loyer (Boutin). En‑deçà, pas de réduction automatique.
Quelles sanctions pour une annonce avec fausse surface ?
Une mention inexacte peut être qualifiée de pratique commerciale trompeuse, punie d’une amende et de peines pénales. Mieux vaut publier des surfaces mesurées professionnellement et archiver vos justificatifs.
Les certificats ont‑ils une date d’expiration ?
Pas d’échéance légale : refaire un mesurage après travaux modifiant la configuration (cloisons, combles, véranda, mezzanine…).
Sources officielles
- Légifrance — CCH art. R111‑2 (définition surface habitable)
- Légifrance — Décret n° 97‑532 du 23/05/1997 (définition Carrez)
- Légifrance — Loi 65‑557 art. 46 (diminution de prix, délai 1 an)
- Service‑public — Rédaction du bail : surface habitable & réduction de loyer
- Légifrance — Loi 89‑462 art. 3‑1 (procédure & délais en cas d’erreur)
- Service‑public — Contenu d’une annonce de vente (rappel sanctions)
- Légifrance — Code de la consommation (sanctions pratiques trompeuses)
- ANIL — Surface habitable erronée (action & délais)
Les règles et modèles évoluant, référez‑vous toujours aux textes officiels en vigueur à la date de signature.
