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Loi Carrez : calcul, contrôle, coût du certificat
Le certificat Loi Carrez est obligatoire en vente pour tout lot de copropriété (appartement, lot commercial, maison en copro horizontale). Il atteste la surface privative selon des règles strictes : pièces fermées et couvertes, hauteur ≥ 1,80 m, déduction des murs/cloisons, embrasures, marches… Ce guide détaille le calcul, le contrôle sur place, la tolérance de 5 % (droit à diminution du prix) et le coût 2025 d’un certificat opposable.
Infos rapides — quand, comment, combien ?
- Quand ? À joindre au compromis pour tout lot en copropriété.
- Comment ? Surfaces fermées et couvertes, ≥ 1,80 m, en déduisant murs/cloisons/embrasures/escaliers/gaine/porte‑à‑faux.
- Tolérance 5 % : si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l’acheteur peut demander une réduction de prix.
- Validité : pas d’échéance légale — valable tant qu’aucun travaux ne modifie la surface.
- Coût 2025 : 90–140 € (≤ 50 m²) · 120–180 € (50–100 m²) · devis sur mesure au‑delà et pour lots complexes.
Sommaire
- Loi Carrez : définition & champs d’application
- Calcul : méthode et règles de déduction
- Surfaces incluses / exclues (tableau)
- Contrôle sur place : déroulement & matériel
- Tolérance de 5 % : ce que cela change vraiment
- Durée de validité & cas de re‑mesurage
- Tarifs 2025 & packs recommandés
- Check‑list vendeur (documents & accès)
- Tous nos diagnostics vente & location
- À propos du Cabinet Sikoutris
- FAQ express
- Sources officielles
Loi Carrez : définition & champs d’application
La « Loi Carrez » mesure la surface privative des lots de copropriété (loi du 10 juillet 1965, art. 46). Elle s’applique en vente d’un lot ou d’une fraction de lot (appartement, local, maison en copro horizontale). Les biens hors copro (maison individuelle non soumise au statut de la copropriété) ne sont pas concernés.
Calcul : méthode et règles de déduction
Principe de calcul
- Somme des surfaces des pièces fermées et couvertes constituant le lot.
- Seules les parties de hauteur ≥ 1,80 m sont comptabilisées.
- On déduit : murs, cloisons, escaliers et marches, gaines, embrasures de portes et fenêtres.
Cas fréquents
- Placards intégrés : inclus s’ils sont au‑dessus de 1,80 m et dans le volume principal.
- Combles aménagés : uniquement la partie ≥ 1,80 m, volumes rampants exclus.
- Véranda fermée et couverte (rattachée au lot) : en principe incluse si elle répond aux critères (hauteur et fermeture).
Ne pas confondre avec la surface habitable (Loi Boutin), utilisée en location, qui exclut notamment vérandas, combles non aménagés, locaux non chauffés, etc.
Surfaces incluses / exclues (tableau)
| Élément | Inclus Carrez | Exclus Carrez | Commentaires |
|---|---|---|---|
| Pièces principales (séjour, chambres…) | Oui, ≥ 1,80 m | Volumes < 1,80 m | Déduction murs/cloisons/embrasures |
| Placards intégrés | Oui si ≥ 1,80 m | Non si sous 1,80 m | Dans le volume principal |
| Combles aménagés | Partie ≥ 1,80 m | Rampants < 1,80 m | Mesures précises au laser |
| Véranda fermée & couverte | Oui (si rattachée au lot) | — | Balcons/terrasses exclus |
| Balcon / terrasse / jardin | Non | Oui | Espaces extérieurs |
| Garage / parking / cave | Non | Oui | Lots annexes hors Carrez |
| Mezzanine | Si fermée, couverte, ≥ 1,80 m | Si ouverte/partielle | Au cas par cas |
| Escaliers / marches / gaines | Non | Oui | Déductions systématiques |
Contrôle sur place : déroulement & matériel
Déroulement
- Tour du lot et reconnaissance des volumes (≥ 1,80 m).
- Relevés au télémètre laser pièce par pièce.
- Calcul des déductions (murs, embrasures, gaines, escaliers).
- Édition d’un certificat Carrez signé, opposable.
Livrables & délais
- Certificat PDF récapitulant le détail des surfaces.
- Envoi sous 24–48 h selon complexité.
- Transmission directe à l’agence et au notaire sur demande.
Tolérance de 5 % : ce que cela change vraiment
La « tolérance de 5 % » ne signifie pas que la mesure peut être approximative. Elle encadre le recours de l’acheteur : si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface mentionnée à l’acte, l’acheteur peut demander une réduction proportionnelle du prix. En‑deçà de 5 %, il n’y a pas de diminution. En l’absence de mention Carrez, la vente peut être annulée dans le mois qui suit l’acte authentique.
Durée de validité & cas de re‑mesurage
Validité
- Pas de date d’expiration légale pour le Carrez.
- Valable aussi longtemps que la configuration du lot ne change pas.
Re‑mesurage recommandé si
- Travaux impactant les cloisons/volumes (création mezzanine, isolation, véranda).
- Réaménagement des combles ou modifications de seuils/portes.
- Doute sur un ancien mesurage ou litige sur une annexe.
Tarifs 2025 & packs recommandés
Les prix varient selon la surface et la complexité (combles, mezzanine, annexes). Repères TTC en PACA :
| Prestation | Lot ≤ 50 m² | Lot 50–100 m² | Lots complexes / >100 m² | Observations |
|---|---|---|---|---|
| Certificat Loi Carrez | 90–140 € | 120–180 € | Sur devis | Certificat PDF opposable |
| Pack avant‑vente (Carrez + DPE + ERP) | 190–260 € | 220–290 € | — | Un seul passage, dossier prêt compromis |
| Pack complet vente (Carrez + DPE + ERP + options gaz/élec selon âge) | 260–390 € | 290–450 € | — | Économie vs achats séparés |
Le Carrez concerne les lots en copropriété. Pour une maison hors copro, privilégiez un relevé de surface utile ou un plan pour votre communication commerciale.
Check‑list vendeur (documents & accès)
| # | Action | État | Commentaires |
|---|---|---|---|
| 1 | Fournir l’adresse, étage, codes, contact sur place | Accès aux caves/greniers si lots inclus | |
| 2 | Transmettre plans ou croquis disponibles | Gagne du temps, surtout combles | |
| 3 | Dégager les plinthes, embrasures, trappes | Mesures au laser facilitées | |
| 4 | Confirmer les lots annexes (cave/parking) | Hors Carrez, mais à mentionner | |
| 5 | Préciser les travaux récents (cloisons, véranda…) | Peut nécessiter re‑mesurage | |
| 6 | Choisir un pack vente/location | Avant‑vente / Avant‑location | |
| 7 | Planifier le passage sous 48 h | Rapport sous 24–48 h |
Tous nos diagnostics vente & location
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À propos du Cabinet Sikoutris
Cabinet Sikoutris – Diagnostics & Expertises accompagne vendeurs et bailleurs en région PACA. Présents à Marseille, Toulon, Aix‑en‑Provence et Aubagne, nous réalisons : certificats Loi Carrez, diagnostics vente/location (DPE, gaz, électricité, amiante, plomb, ERP), DPE immeuble, PPT et repérages avant travaux/démolition. Rapports opposables, clairs et livrés sous 24–48 h selon complexité.
FAQ express
La tolérance de 5 % signifie‑t‑elle que l’on peut « arrondir » la surface ?
Non. La mesure doit être la plus précise possible. Les 5 % encadrent uniquement le recours de l’acheteur (réduction du prix si la surface réelle est inférieure de plus de 5 %).
Quelle est la durée de validité du certificat Loi Carrez ?
Pas d’échéance légale. Il reste valable tant que la configuration du lot n’a pas été modifiée (pas de cloisons ajoutées/supprimées, pas de véranda créée, etc.).
Faut‑il un Carrez pour une maison individuelle ?
Seulement si elle est en copropriété (copro horizontale). Sinon, le Carrez n’est pas requis par la loi.
Quelle différence entre Loi Carrez et Loi Boutin ?
Carrez (vente en copro) mesure la surface privative des locaux fermés et couverts ≥ 1,80 m. Boutin (location) mesure la surface habitable et exclut notamment vérandas, combles non aménagés, locaux non chauffés.
Puis‑je utiliser un ancien plan pour l’acte ?
Mieux vaut un certificat récent réalisé au laser. En cas d’écart important découvert après signature, le risque financier est pour le vendeur.
Sources officielles
- Service‑public — Mesurage Loi Carrez (surface privative)
- Légifrance — Loi n° 96‑1107 du 18 décembre 1996 (art. 46 de la loi de 1965)
- Légifrance — Décret n° 97‑532 du 23 mai 1997 (conditions de mesurage)
- ANIL — Dossier pratique Loi Carrez
- Service‑public — Surface habitable (Loi Boutin)
Vérifiez toujours la version des textes à la date de signature (éventuelles mises à jour réglementaires).
