Mutualiser les études thermiques avec la commune : initiatives possibles
octobre 7, 2025
ERPS (État des Risques et Pollutions) : nouveautés 2025 et zonage inondation
octobre 8, 2025
Loi Boutin : comment mesurer une surface habitable mansardée ?
Sous pente, rien n’est laissé au hasard : seules les zones dont la hauteur est au moins égale à 1,80 m entrent dans la surface habitable au sens de la loi Boutin. Ce guide vous donne la méthode pas à pas, les erreurs fréquentes, des exemples chiffrés et les différences avec la loi Carrez, afin de sécuriser vos mises en location ou vos ventes partout en France. Pour les autres diagnostics obligatoires, consultez notre guide des diagnostics immobiliers obligatoires.
En un coup d’œil
Définition officielle de la surface habitable
La surface habitable (loi Boutin) correspond à la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m. Les caves, garages, parkings, combles non aménagés, terrasses, balcons, loggias, vérandas et dépendances ne sont pas inclus.
Méthode pas à pas en mansarde (règle des 1,80 m)
- Préparer : ouvrir les volumes, relever la pente de toiture, repérer poutres/faîtières/dormants. Munissez-vous d’un télémètre laser et d’un niveau/outil HSP.
- Tracer la ligne 1,80 m : repérez au sol la projection de la hauteur 1,80 m sous rampant (les bandes périphériques sous 1,80 m sont exclues).
- Mesurer par polygones : découpez la zone ≥ 1,80 m en rectangles/triangles simples. Additionnez leurs surfaces pour obtenir la surface habitable de la pièce.
- Déduire les éléments : retranchez murs, cloisons, gaines, cages/volées d’escaliers et embrasures (seuils de portes/fenêtres saillants).
- Inclure les rangements : les placards intégraux sont comptés uniquement pour leurs parties ≥ 1,80 m de hauteur intérieure.
- Consolider : établissez un croquis coté avec surfaces partielles, cotes de HSP, photos à l’échelle et un métré signé.
Exemples chiffrés & cas limites
Exemple 1 — Chambre sous pente simple
- Surface au sol : 14,2 m².
- Surface avec HSP ≥ 1,80 m : 9,8 m² (bande périphérique sous 1,80 m exclue de 4,4 m²).
- Surface habitable retenue : 9,8 m² (hors murs/cloisons/embrasures).
Exemple 2 — Suite parentale avec poutre basse
- Poutre à 1,76 m sur 40 cm de largeur → non comptée.
- Le reste de la pièce ≥ 1,80 m est comptabilisé normalement.
Cas limites fréquents
- Mezzanine : la surface ≥ 1,80 m est comptée si l’espace est clos et accessible. Sinon, prudence (sécurité/usage).
- Allèges / lucarnes : les renfoncements sous allèges < 1,80 m restent exclus.
- Escalier en mansarde : le vide d’escalier et ses marches sont déduits.
- Combles “aménageables” : tant qu’ils ne sont pas aménagés au sens réglementaire, ils sont hors surface habitable.
Boutin vs Carrez : quelles différences ?
| Critère | Loi Boutin (location) | Loi Carrez (vente lot en copropriété) |
|---|---|---|
| HSP < 1,80 m | Exclue | Exclue |
| Annexes (caves, garages, balcons…) | Exclues | Exclues (sauf certains locaux clos/couverts privatisés, hors balcon/terrasse) |
| Usage | Baux d’habitation (surface habitable) | Vente de lots en copropriété (surface privative) |
| Pièces prises en compte | Pièces à vivre, rangements intérieurs ≥ 1,80 m | Surface de plancher des locaux clos/couverts après déduction des éléments exclus |
Preuves & documents à produire
- Plan coté indiquant les lignes 1,80 m et la surface retenue.
- Tableau de calcul par polygones (rectangles/triangles) et déduction des éléments exclus.
- Photos avec repère de hauteur (perche/laser) et légendes.
- Attestation de métrage par professionnel, recommandée pour éviter les litiges.
Erreurs fréquentes à éviter
- Compter la bande périphérique < 1,80 m “au prorata” : interdit en Boutin.
- Inclure mezzanine non sécurisée/accès échelle : hors surface.
- Oublier de déduire embrasures de fenêtres/portes saillantes.
- Confondre surface “utile” (architecte) et surface habitable (Boutin).
- Appliquer Carrez à une location ou Boutin à une vente : sécurisez l’intitulé.
Outils & bonnes pratiques de mesure
Matériel
- Télémètre laser avec fonction “hauteur indirecte”.
- Niveau/repère 1,80 m (perche télescopique).
- Équerre/rouleau & tablette pour croquis.
Procédure
- Mesurer à 1 cm du parement fini, plinthes incluses (hors saillies).
- Reporter immédiatement chaque valeur sur le croquis.
- Photographier chaque point de rupture (poutre, rampant, escalier).
Contrôle qualité
- Reprendre les additions/triangles avec deux personnes (double saisie).
- Conserver un fichier source (tableur) et les scans signés.
- Vérifier les totaux par pièce et par logement.
Lien avec la décence locative (surface & hauteur)
Pour être loué, un logement doit comporter au moins une pièce principale de 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m (ou un volume habitable d’au moins 20 m³). En mansarde, cela implique qu’une partie suffisante de la pièce dépasse ces critères. La surface habitable globale au sens Boutin peut donc être supérieure à 9 m², mais si aucune pièce ne respecte simultanément 9 m² et 2,20 m de HSP, le logement peut être jugé non décent à la location.
À propos du Cabinet Sikoutris
Cabinet Sikoutris accompagne les propriétaires bailleurs et vendeurs partout en France pour établir des métrages fiables et des dossiers complets : attestation loi Boutin, contrôle Carrez, plans cotés, reportages photo, et, si besoin, diagnostics immobiliers obligatoires. Nous livrons des rapports lisibles, des calculs traçables et des pièces prêtes pour notaires, agences et plateformes de location.
FAQ rapide Loi Boutin
Les placards sous pente sont-ils comptés ?
Uniquement pour leur partie dont la hauteur intérieure est ≥ 1,80 m. Le reste est exclu.
Faut-il mesurer au nu de plinthe ou du parement ?
On mesure à l’aplomb des parois finies, plinthes comprises, en déduisant murs/cloisons et embrasures saillantes.
Peut-on arrondir la surface ?
On retient la surface au décimètre carré (0,01 m²) en pratique. Évitez les arrondis excessifs.
Sources officielles
- Service-Public — Surface habitable (loi Boutin)
- Service-Public — Surface privative (loi Carrez)
- Service-Public — Critères du logement décent
- Legifrance — Code de la construction et de l’habitation (définitions)
Toujours vérifier la version en vigueur des textes avant publication d’une annonce ou signature d’un bail/compromis.
Auteur & garanties
Auteur : Équipe Diagnostic Immobilier 13 — Diagnostics & métrages loi Boutin/Carrez, dossiers bail & vente partout en France.
Zone d’intervention : France entière (réseau d’agences et partenaires).
Mise à jour : octobre 2025.
Besoin d’une attestation Loi Boutin ou d’un métrage Carrez fiable ?
Plans cotés, calculs traçables, reportages photo et vérifications croisées : nous livrons un dossier complet, exploitable par notaires, agences et plateformes, partout en France.
