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Vente d’un bien en copropriété : spécificités du dossier de diagnostics
Vendre un lot en copropriété ne se résume pas au DPE : entre diagnostics privatifs, informations issues des parties communes (DTA plomb/amiante, dossiers syndic) et pièces à annexer dès l’avant-contrat, le dossier de diagnostics techniques (DDT) a ses particularités. Voici le mode d’emploi 2025 pour constituer un DDT complet, lisible et opposable, accepté par notaires, agences et plateformes. Pour le panorama général des obligations, consultez notre guide des diagnostics immobiliers obligatoires.
En un coup d’œil
Privatif vs parties communes : qui fait quoi ?
Diagnostics du lot (à la charge du vendeur)
- DPE du lot (étiquette énergie/émissions + dépenses estimées).
- Gaz et Électricité si installations de plus de 15 ans.
- CREP (plomb) si l’immeuble est antérieur à 1949.
- Amiante — “état d’amiante” du lot si permis de construire < 07/1997.
- Termites si la commune est en zone déclarée par arrêté préfectoral.
- ERP (État des risques) ≤ 6 mois ; ENSA (bruit aérien) si PEB.
- Carrez (surface privative) pour tout lot en copropriété.
Informations issues des parties communes (via le syndic)
- DTA amiante & CREP parties communes (si antérieur à 1949).
- Règlement de copropriété et états modificatifs.
- PV d’AG (3 dernières années), carnet d’entretien, attestations travaux votés/exécutés.
- État daté, pré-état daté (à la charge du vendeur, fourni par le syndic).
La liste des diagnostics en vente (copro)
| Diagnostic | Quand | Validité | Remarques |
|---|---|---|---|
| DPE | Toutes ventes | 10 ans (sauf travaux majeurs ou méthodologie antérieure) | Affichage obligatoire dès l’annonce |
| Gaz | Installation > 15 ans | 3 ans (vente) | Contrôle sécurité des appareils et réseaux intérieurs |
| Électricité | Installation > 15 ans | 3 ans (vente) | Tableau, protections, liaisons, volumes humides |
| Plomb (CREP — lot) | Immeuble < 1949 | 1 an si positif / illimité si négatif | Mesures en mg/cm² ; états F1/F2/F3 |
| Amiante (lot) | Permis de construire < 07/1997 | Sans limite si négatif / à réévaluer si travaux | Repérage des matériaux listés, rapport & plan |
| Termites | Zone d’arrêté préfectoral | 6 mois | Concerne certaines communes uniquement |
| ERP (État des risques) | Toutes ventes | 6 mois (à la signature) | Inclut inondation, sismicité, miniers, radon, SIS… |
| ENSA (bruit aérien) | Si parcelle en PEB | — | Information sur les nuisances sonores aériennes |
| Carrez | Lots en copropriété | Illimité (hors travaux impactant la surface) | Surface privative hors murs/cloisons, parties < 1,80 m exclues |
Validités, périmètres & cas particuliers
Validités pratiques
- Gaz/Électricité : 3 ans (vente).
- CREP : 1 an si positif (illimité si négatif).
- ERP : 6 mois à la signature — régénérer en cas de changement de zonage.
- DPE : en principe 10 ans, mais refaire après travaux significatifs.
Cas particuliers
- Parties communes : le DTA amiante et le CREP communs ne remplacent pas les repérages du lot, mais les complètent.
- Locaux annexes (cave, parking) : inclus dans la vente, mais hors surface Carrez.
- Littoral & aérien : vérifier l’ENSA (PEB) et le trait de côte dans l’ERP.
Pièces “syndic” à coordonner avec le DDT
En copropriété, au-delà des diagnostics, l’acquéreur s’attend à un paquet documentaire clair :
- Règlement de copropriété + modificatifs, état descriptif de division.
- PV des 3 dernières AG (travaux votés/refusés, contentieux).
- Carnet d’entretien, contrats (ascenseur, chaufferie, VMC…), attestations (ramonage, contrôles).
- Pré-état daté pour l’avant-contrat et état daté pour l’acte (à solliciter au syndic).
Mesurage Carrez : points d’attention
Rappels clés
- Carrez = surface privative des locaux clos et couverts après déduction des murs, cloisons, marches/cages d’escaliers, gaines, embrasures ; parties de locaux < 1,80 m exclues.
- Un écart > 5 % entre surface annoncée et réelle peut ouvrir droit à une diminution du prix.
Bonnes pratiques
- Mesure par professionnel avec plan coté, photos et calculs traçables.
- Revoir Carrez après réaménagement ou travaux impactant la surface (cloisons, combles, mezzanines).
Process & calendrier : de l’estimation à la signature
- Semaine 1 — Cadrage : année de l’immeuble, équipements (gaz/élec), historique travaux, zones termites.
- Semaine 2 — Commande diagnostics : DPE, Gaz/Élec si > 15 ans, CREP/Amiante selon année, Termites si zone, ERP, Carrez.
- Semaine 3 — Collecte “syndic” : DTA amiante, PV d’AG, carnet d’entretien, règlement, pré-état daté.
- Semaine 4 — Dossier annonce/compromis : DPE et ERP publiés, DDT complet annexé à la promesse.
- Avant acte — Vérifications : ERP < ≤ 6 mois, mises à jour éventuelles (nouvel arrêté, travaux), état daté.
Erreurs fréquentes et comment les éviter
- Publier une annonce sans DPE ou avec étiquette obsolète.
- Annexer un ERP > 6 mois à l’acte (régénérez juste avant signature).
- Oublier le Carrez ou livrer un plan sans calculs traçables.
- Confondre DTA amiante commun avec l’état d’amiante du lot (les deux se complètent).
- Négliger l’ENSA en zone de Plan d’Exposition au Bruit (PEB).
- Ignorer un arrêté termites récent : vérifiez la commune à la date de la vente.
Preuves, traçabilité & livrables “notaire-ready”
- PDF des diagnostics signés (DPE, Gaz/Élec, CREP, Amiante, Termites, ERP, Carrez).
- ERP avec captures Géorisques (légende, date, échelle) et, le cas échéant, capture PEB (ENSA).
- Plans cotés, tableaux de calcul Carrez, reportages photo localisés.
- Annexes “syndic” : DTA commun, PV d’AG, carnet d’entretien, règlement & modificatifs, (pré-)état daté.
À propos du Cabinet Sikoutris
Cabinet Sikoutris accompagne les propriétaires vendeurs partout en France pour livrer un DDT complet et opposable : DPE, Gaz/Élec, CREP, Amiante, ERP/ENSA, Termites, Carrez — ainsi que la coordination des pièces issues du syndic. Nos livrables sont clairs, structurés et compatibles avec les attentes des notaires, agences et plateformes de diffusion. Intégration possible à votre dossier de diagnostics immobiliers obligatoires afin d’accélérer la transaction.
FAQ vente en copropriété & diagnostics
Le DTA amiante des parties communes suffit-il ?
Non. Le DTA concerne les communs. Pour la vente d’un lot, un état d’amiante du lot est requis si l’immeuble est antérieur à juillet 1997.
Quelle est la validité du Carrez ?
Illimitée tant qu’aucun travaux ne modifie la surface privative. En cas de doutes ou de réagencement, refaites un mesurage.
Dois-je fournir l’ENSA bruit aérien ?
Oui si le bien est dans un PEB : l’information doit figurer dans le dossier remis à l’acquéreur.
Sources officielles
- Service-Public — Dossier de diagnostics techniques (DDT)
- Service-Public — Surface privative (loi Carrez)
- Service-Public — État des risques (ERP)
- Géorisques — Cartes risques & bruit aérien (PEB)
Vérifiez les textes et arrêtés locaux en vigueur au jour de la publication de l’annonce et de la signature.
Auteur & garanties
Auteur : Équipe Diagnostic Immobilier 13 — DPE, Gaz/Élec, CREP, Amiante, ERP, Termites & Carrez. Dossiers vente partout en France.
Mise à jour : 10 octobre 2025.
