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Audit énergétique : différence avec le DPE et quand est‑il obligatoire en 2026 ?
Depuis le 1er avril 2023, l’audit énergétique est devenu obligatoire pour la vente de certains logements en France — et beaucoup de propriétaires confondent encore ce document avec le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Pourtant, les deux ne servent pas la même chose, n’ont pas le même coût, ne sont pas réalisés par les mêmes professionnels, et n’entraînent pas les mêmes obligations. Ce guide comparatif complet vous permet de savoir exactement lequel vous concerne, quand il est obligatoire et comment l’anticiper pour une vente sereine en PACA en 2026.
L’essentiel en 30 secondes — Audit énergétique vs DPE en 2026
- DPE : obligatoire pour tout logement mis en vente ou en location. Donne une note de A à G. Durée de visite courte. Coût : 100–250 € environ.
- Audit énergétique : obligatoire uniquement pour les maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés F ou G mis en vente. Va bien au‑delà du DPE : analyse complète, scénarios de travaux chiffrés, parcours de rénovation. Coût : 500–1 500 € selon la surface.
- L’audit ne remplace pas le DPE : les deux documents sont requis simultanément quand l’audit est obligatoire.
- Logements F et G en location : l’audit n’est pas encore obligatoire pour la location — mais les restrictions d’usage se durcissent progressivement.
- Validité : DPE — 10 ans. Audit énergétique — 5 ans.
Sommaire
- Le contexte : la loi Climat & Résilience et la rénovation énergétique obligatoire
- Le DPE en 2026 : ce qu’il est (et ce qu’il n’est pas)
- L’audit énergétique : définition, contenu et professionnels habilités
- Comparatif complet DPE vs audit énergétique : tableau de référence
- Quand l’audit énergétique est‑il obligatoire en 2026 ?
- Calendrier F, G et au‑delà : ce qui change jusqu’en 2034
- Logements F et G en location en PACA : ce que les bailleurs doivent savoir
- Et en copropriété ? Le cas particulier des immeubles en monopropriété
- Coût et délais de l’audit énergétique en PACA en 2026
- Après l’audit : quelles obligations de travaux pour le vendeur ?
- Tous nos diagnostics & services (maillage interne)
- À propos du Cabinet Sikoutris
- FAQ — Audit énergétique vs DPE
- Sources officielles
Le contexte : la loi Climat & Résilience et la rénovation énergétique obligatoire
La loi du 22 août 2021 : un tournant pour le parc immobilier
La loi Climat et Résilience a profondément reconfiguré le cadre réglementaire du parc immobilier français. Son objectif : accélérer la rénovation énergétique des passoires thermiques (logements classés F et G au DPE), qui représentent encore plusieurs millions de logements en France et une part significative du parc en PACA — région au bâti souvent ancien et aux constructions mal isolées malgré le climat.
En PACA, la douceur du climat méditerranéen n’exonère pas les logements du classement énergétique : chauffage peu efficace, absence d’isolation des murs en pierres et des toitures, menuiseries vétustes — beaucoup de biens anciennes à Marseille, Toulon ou Aix‑en‑Provence obtiennent des classes F ou G qui déclenchent les nouvelles obligations.
Trois outils au cœur du dispositif
Le législateur a mobilisé trois documents distincts pour accompagner cette transition :
- Le DPE rénové (réforme 2021) : rendu opposable, plus fiable, obligatoire pour toute transaction et tout affichage d’annonce.
- L’audit énergétique : document approfondi obligatoire pour les ventes de maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés F ou G.
- Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) : obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans (voir PPT).
DPE et audit énergétique sont les deux documents qui concernent directement les propriétaires vendeurs et bailleurs en PACA.
Le DPE en 2026 : ce qu’il est (et ce qu’il n’est pas)
Ce qu’est le DPE
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un état des lieux de la consommation d’énergie d’un logement et de ses émissions de gaz à effet de serre. Il attribue deux notes de A à G (énergie et GES) et doit être affiché dans toute annonce immobilière — vente comme location.
- Réalisé par un diagnostiqueur certifié.
- Valable 10 ans (sauf si refait pour cause de travaux ou si antérieur à 2021).
- Obligatoire pour tout logement mis en vente ou en location.
- Depuis 2021 : opposable — l’acquéreur peut se retourner contre le vendeur si les résultats s’avèrent erronés.
Ce que le DPE ne fait pas
Le DPE donne une photographie énergétique globale du logement, mais il ne prescrit pas de travaux, ne chiffre pas les rénovations et ne propose pas de parcours d’amélioration détaillé. Il répond à la question : « Quelle est la performance énergétique actuelle de ce logement ? »
Il ne répond pas à : « Quels travaux faut‑il faire, dans quel ordre, pour quel coût, et avec quelles aides ? » — c’est précisément le rôle de l’audit énergétique.
Le DPE est intégré dans le DDT avant‑vente ou le dossier avant‑location. Voir la composition complète : pack avant‑vente et pack avant‑location.
L’audit énergétique : définition, contenu et professionnels habilités
L’audit énergétique réglementaire — à ne pas confondre avec un simple « bilan thermique » ou un audit simplifié — est un document codifié par le décret du 9 août 2022 et son arrêté d’application. Il va bien au‑delà du DPE et constitue une véritable feuille de route de rénovation pour l’acquéreur.
Ce que contient obligatoirement un audit énergétique
- Description précise du bâtiment : enveloppe, systèmes de chauffage/refroidissement/ECS/ventilation.
- Estimation des consommations actuelles par usage (chauffage, eau chaude, éclairage…).
- Au moins deux scénarios de travaux permettant d’atteindre une classe B ou supérieure (dont un parcours en une seule étape si techniquement possible).
- Pour chaque scénario : liste des travaux, gain en performance attendu, coût estimatif, et indication des aides financières mobilisables (MaPrimeRénov’, CEE, éco‑PTZ, aides locales PACA…).
- Identification des gestes prioritaires (isolation des combles, parois, ventilation, chauffage).
Qui peut réaliser un audit énergétique réglementaire ?
Contrairement au DPE, l’audit énergétique réglementaire ne peut être réalisé que par des professionnels disposant d’une habilitation spécifique :
- Diagnostiqueurs immobiliers certifiés avec la mention « audit énergétique » (formation complémentaire obligatoire).
- Bureaux d’études thermiques justifiant des qualifications requises.
- Architectes et thermiciens répondant aux critères de compétences définis par arrêté.
Un DPE réalisé seul, même par un diagnostiqueur certifié, ne constitue pas un audit énergétique réglementaire. Vérifiez toujours que votre prestataire est habilité pour les deux documents si vous en avez besoin.
Comparatif complet DPE vs audit énergétique : tableau de référence
| Critère | DPE | Audit énergétique réglementaire |
|---|---|---|
| Finalité | Informer sur la performance énergétique actuelle (note A à G) | Prescrire un parcours de rénovation chiffré et hiérarchisé |
| Obligatoire pour | Tout logement en vente ou en location | Maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés F ou G en vente |
| Réalisé par | Diagnostiqueur certifié DPE | Diagnostiqueur habilité audit énergétique, bureau d’études thermiques, architecte qualifié |
| Durée de la visite | 1 à 2 heures (logement standard) | 2 à 4 heures (inspection approfondie de toute l’enveloppe et des systèmes) |
| Contenu du rapport | Note énergie + note GES + recommandations générales non chiffrées | État des lieux complet + 2 scénarios de travaux + estimatifs de coûts + aides disponibles |
| Coût indicatif | 100–250 € TTC | 500–1 500 € TTC (selon surface et complexité) |
| Validité | 10 ans | 5 ans |
| Opposable | ✅ Oui (depuis juillet 2021) | ✅ Oui |
| Intégré au DDT | ✅ Oui — obligatoirement | ✅ Oui — remis à l’acquéreur en même temps que le DDT |
| Impose des travaux au vendeur | ❌ Non — informatif uniquement | ❌ Non — informatif pour l’acquéreur, sans obligation de travaux avant vente |
| Aide à mobiliser MaPrimeRénov’ | ❌ Non directement | ✅ Oui — les scénarios identifient les aides applicables |
| Utilisé pour l’affichage de l’annonce | ✅ Oui — note obligatoire dans l’annonce | ❌ Non |
Quand l’audit énergétique est‑il obligatoire en 2026 ?
Depuis le 1er avril 2023, l’audit énergétique est obligatoire lors de la vente de certains logements. En 2026, le périmètre est le suivant.
| Type de bien | Classe DPE | Audit obligatoire ? | Depuis quand |
|---|---|---|---|
| Maison individuelle en monopropriété | F ou G | ✅ Oui | 1er avril 2023 |
| Immeuble entier en monopropriété | F ou G | ✅ Oui | 1er avril 2023 |
| Maison individuelle en monopropriété | E | ✅ Oui (à partir du 1er janvier 2025) | 1er janvier 2025 |
| Appartement en copropriété | F ou G | ❌ Non — le DPE suffit pour l’appartement | — |
| Logement mis en location (tous types) | F ou G | ❌ Non (audit non obligatoire pour la location en 2026) | — |
| Logement classé A, B, C ou D | A / B / C / D | ❌ Non | — |
Cas où l’audit est obligatoire à Marseille, Aix, Toulon, Aubagne
- Vous vendez une maison individuelle classée E, F ou G.
- Vous vendez un immeuble entier (plusieurs logements, un seul propriétaire) classé F ou G.
- Votre bien est une bastide, mas ou villa classée E, F ou G en PACA.
Cas où le DPE seul suffit
- Vous vendez un appartement en copropriété, quelle que soit sa classe DPE.
- Votre bien est classé A, B, C ou D (maison ou immeuble).
- Vous mettez en location un logement F ou G (le DPE reste obligatoire, l’audit non).
Calendrier F, G et au‑delà : ce qui change jusqu’en 2034
La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif de durcissement des obligations. En 2026, voici où nous en sommes et ce qui va suivre.
| Date | Obligation | Logements concernés |
|---|---|---|
| 1er avril 2023 | Audit énergétique obligatoire en vente | Maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés F ou G |
| 1er janvier 2025 | Audit énergétique obligatoire en vente | Maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés E |
| 1er janvier 2025 | Interdiction de louer (gel des loyers depuis 2022) | Logements classés G+ (consommation > 450 kWh/m²/an) |
| 1er janvier 2028 | Interdiction de louer | Logements classés G |
| 1er janvier 2028 | Audit énergétique obligatoire en vente (prévision) | Maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés D |
| 1er janvier 2034 | Interdiction de louer | Logements classés F |
Logements F et G en location en PACA : ce que les bailleurs doivent savoir
Ce qui est déjà en vigueur pour les bailleurs
- Gel des loyers : depuis août 2022, les loyers des logements classés F et G ne peuvent pas être augmentés lors d’un renouvellement de bail ou d’une relocation.
- Interdiction de louer les G+ : depuis le 1er janvier 2025, les logements dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an ne peuvent plus être mis en location.
- DPE obligatoire dans l’annonce : la classe énergétique doit figurer dans toute annonce de location.
Ce qui arrive à partir de 2028
- Interdiction de louer les G (tous) à partir du 1er janvier 2028.
- Interdiction de louer les F à partir du 1er janvier 2034.
- Stratégie recommandée : réaliser un audit énergétique dès maintenant — même si non obligatoire pour la location — afin de planifier les travaux nécessaires et mobiliser les aides disponibles (MaPrimeRénov’, CEE, éco‑PTZ).
Un bailleur qui anticipe les travaux maintenant peut conserver son bien en location, valoriser son patrimoine et bénéficier des aides à taux plein encore disponibles.
Et en copropriété ? Le cas particulier des immeubles en monopropriété
Appartement en copropriété : DPE individuel suffit
Si vous vendez un appartement dans un immeuble en copropriété, l’audit énergétique réglementaire n’est pas obligatoire, quelle que soit la classe du logement. Le DPE individuel suffit pour la vente.
En revanche, la copropriété peut être soumise à d’autres obligations énergétiques collectives : DPE Immeuble et Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) pour les immeubles de plus de 15 ans.
Immeuble entier en monopropriété : audit obligatoire
Si vous êtes propriétaire d’un immeuble entier comprenant plusieurs logements (monopropriété) et que vous le vendez dans son intégralité, classé F ou G, l’audit énergétique est obligatoire.
Ce cas concerne notamment les investisseurs et marchands de biens qui cèdent des immeubles de rapport à Marseille, Toulon ou Aix‑en‑Provence.
| Type de bien | Régime | Classe DPE | Audit obligatoire en vente ? |
|---|---|---|---|
| Maison individuelle | Monopropriété | E, F ou G | ✅ Oui |
| Maison individuelle | Monopropriété | A, B, C ou D | ❌ Non |
| Immeuble entier | Monopropriété | F ou G | ✅ Oui |
| Appartement | Copropriété | Toutes classes | ❌ Non (DPE individuel suffit) |
| Local commercial | — | — | ❌ Non (autre cadre réglementaire) |
Coût et délais de l’audit énergétique en PACA en 2026
Le coût d’un audit énergétique réglementaire est significativement plus élevé que celui d’un DPE, en raison du temps de visite, de la complexité de l’analyse et des livrables produits (scénarios chiffrés, estimation d’aides…).
| Type de bien | Surface indicative | Fourchette audit (TTC) | Fourchette DPE (TTC) | Délai rapport |
|---|---|---|---|---|
| Maison individuelle (petite) | ≤ 80 m² | 500–750 € | 100–160 € | 48–72 h |
| Maison individuelle (moyenne) | 80–150 m² | 700–1 000 € | 130–200 € | 48–72 h |
| Maison / villa (grande) | 150–250 m² | 900–1 300 € | 180–250 € | 72 h–1 semaine |
| Bastide / mas (complexe, annexes) | > 200 m² | 1 200–1 500 €+ | 220–300 € | Sur devis |
| Immeuble en monopropriété | Variable | Sur devis (selon nb logements) | Sur devis | Sur devis |
L’audit énergétique peut, dans certaines conditions, bénéficier d’aides au financement (notamment via MaPrimeRénov’ Accompagnée). Renseignez‑vous sur les dispositifs en vigueur au moment de votre démarche : les montants et conditions évoluent régulièrement.
Après l’audit : quelles obligations de travaux pour le vendeur ?
L’audit n’impose pas de travaux au vendeur
C’est un point crucial souvent mal compris : l’audit énergétique est un document d’information remis à l’acquéreur. Il n’oblige pas le vendeur à réaliser des travaux avant la vente. L’acquéreur reçoit l’audit, en prend connaissance, et peut négocier le prix en tenant compte des travaux à venir — mais la vente n’est pas conditionnée à leur réalisation.
En revanche, l’acquéreur peut intégrer le coût estimatif des travaux dans sa négociation de prix. Un audit bien présenté, avec des scénarios réalistes, peut au contraire rassurer l’acquéreur et accélérer la transaction.
Ce que l’audit apporte à l’acquéreur
- Une visibilité claire sur les travaux à réaliser et leur coût estimatif.
- La possibilité d’activer les aides (MaPrimeRénov’, CEE, éco‑PTZ) dès son entrée dans le logement.
- Un argument de négociation s’il souhaite demander une réduction de prix pour intégrer le coût des travaux.
- Une feuille de route prête à l’emploi pour son projet de rénovation, sans avoir à tout recommencer depuis zéro.
Tous nos diagnostics & services
Le Cabinet Sikoutris intervient à Marseille, Aix‑en‑Provence, Aubagne et Toulon pour l’ensemble des diagnostics réglementaires, audits énergétiques et expertises immobilières.
Énergie & performance
Expertise
Diagnostics vente / location
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À propos du Cabinet Sikoutris
Cabinet Sikoutris – Diagnostics & Expertises accompagne vendeurs, bailleurs, investisseurs et copropriétés à Marseille, Aix‑en‑Provence, Aubagne et Toulon pour l’ensemble de leurs diagnostics réglementaires. Notre équipe réalise l’audit énergétique et le DPE dans les délais les plus courts, avec un rapport PDF opposable remis sous 48 à 72 h selon la complexité du bien. Diagnostiqueurs certifiés, assurés RCP, nous intervenons aussi pour CREP, amiante, électricité, gaz, termites, expertise bâtiment et tous vos repérages avant travaux.
FAQ — Audit énergétique vs DPE
Quelle est la principale différence entre l’audit énergétique et le DPE ?
Le DPE donne une note de performance énergétique (A à G) et est obligatoire pour tout logement en vente ou location. Il informe sur l’état actuel du bien mais ne prescrit pas de travaux chiffrés. L’audit énergétique va beaucoup plus loin : il analyse le bâtiment en profondeur et propose au moins deux scénarios de travaux chiffrés permettant d’atteindre une classe A ou B, avec estimation des coûts et des aides disponibles. Il est obligatoire uniquement pour les maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés E, F ou G mis en vente.
L’audit énergétique remplace‑t‑il le DPE ?
Non. Quand l’audit énergétique est obligatoire (vente d’une maison classée E, F ou G), le DPE reste également obligatoire et doit figurer dans le DDT remis à l’acquéreur. Les deux documents sont complémentaires et ne se substituent pas l’un à l’autre. La même visite peut permettre de réaliser les deux si le prestataire est habilité pour les deux.
Mon appartement classé G en copropriété à Marseille nécessite‑t‑il un audit énergétique pour la vente ?
Non. Les appartements en copropriété ne sont pas concernés par l’obligation d’audit énergétique réglementaire, quelle que soit leur classe DPE. Le DPE individuel suffit pour la vente. En revanche, la copropriété dans son ensemble peut être soumise à d’autres obligations collectives : DPE Immeuble et PPT.
L’audit énergétique oblige‑t‑il le vendeur à réaliser des travaux avant la vente ?
Non. L’audit énergétique est un document d’information remis à l’acquéreur. Il n’impose aucune obligation de travaux au vendeur avant la signature de l’acte. L’acquéreur en prend connaissance, peut négocier le prix en conséquence, et choisit librement de réaliser ou non les travaux recommandés après l’achat.
Quelle est la durée de validité d’un audit énergétique et d’un DPE ?
Le DPE est valable 10 ans, sauf si des travaux ont modifié la performance énergétique du logement depuis sa réalisation. L’audit énergétique réglementaire est valable 5 ans. Si votre audit est proche de sa date d’expiration au moment de la vente, il faudra en commander un nouveau.
Mon DPE date de 2019, est‑il encore valable en 2026 ?
Cela dépend de sa date. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 (avant la réforme de la méthode de calcul) ont une validité spécifique : ceux réalisés avant le 31 décembre 2017 étaient valables jusqu’au 31 décembre 2022 ; ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 étaient valables jusqu’au 31 décembre 2024. En 2026, tout DPE antérieur à juillet 2021 est donc périmé — il faut en réaliser un nouveau. Commandez votre DPE.
Quelles aides pour financer des travaux de rénovation identifiés dans l’audit ?
Les principaux dispositifs en 2026 sont MaPrimeRénov’ (aides de l’ANAH selon revenus et type de travaux), les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) versés par les fournisseurs d’énergie, l’éco‑PTZ (prêt à taux zéro pour la rénovation énergétique) et les aides locales de la Région PACA ou des collectivités. L’audit énergétique identifie les travaux éligibles et les montants indicatifs d’aides pour chaque scénario. Pour un accompagnement personnalisé, consultez France Rénov’.
Sources officielles
- Service‑public.fr — Audit énergétique obligatoire lors de la vente d’un logement
- Légifrance — Décret du 9 août 2022 relatif à l’audit énergétique réglementaire
- Ministère de la Transition Écologique — Le DPE : réforme 2021 et obligations
- France Rénov’ — L’audit énergétique : définition, contenu et professionnels habilités
- ANIL — Diagnostics techniques obligatoires lors de la vente immobilière (dont audit énergétique)
- Service‑public.fr — DPE : obligations, validité et contenu du rapport
Les montants d’aides et le calendrier réglementaire évoluent régulièrement. Vérifiez toujours la version en vigueur au moment de votre projet de vente ou de rénovation.
